2. 工程
  3. 某开发区土地总面积为5km2,现已完成了“七通一平”开发建设,开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。该开发区现拟出让一宗工业用地,出让年限为50年,土地面积10000m2。根据测算,该开发区每亩征地费平均为5万元,完成一平方公里的开

某开发区土地总面积为5km2,现已完成了“七通一平”开发建设,开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。该开发区现拟出让一宗工业用地,出让年限为50年,土地面积10000m2。根据测算,该开发区每亩征地费平均为5万元,完成一平方公里的开

admin2013-06-05  30
问题 某开发区土地总面积为5km2,现已完成了“七通一平”开发建设,开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。该开发区现拟出让一宗工业用地,出让年限为50年,土地面积10000m2。根据测算,该开发区每亩征地费平均为5万元,完成一平方公里的开发需投入2亿元。一般征地完成后,“七通一平”的开发周期为两年,且第一年的投资额占总开发投资的40%,全部土地投资回报率为20%,土地出让增值收益率为20%,当年银行年贷款利息率为10%,土地还原率确定为7%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
选项
答案土地取得费征地费5万元/亩,75元/m2 2.土地开发费 3.亿元/km2,200元/m2 3.利息 75×[(1+0.1)2-1]+200×40%×[(1+0.1)5-1]+200×60%×[(1+0.1)0.5-1] =15.75+12.3+5.86=33.9元/m2 4.利润 (75+200)×20%=55元/m2 5.计算土地增值收益 (75+200+33.91+55)×0.2=72.78元/m2 7.进行可出让土地比率修正 由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的,因此这些土地的地价要分摊到可出让土地的地价中,计算方法为: 开发区可出让土地比率=(开发区总面积-不可出让的土地面积)/开发区土地总面积 =(5-5)/5×100%=70% 可出让土地的平均单价=436.69/70%=623.84元/m2 8.进行土地使用权年期修正 50年土地使用权价格=623.84×[1-1/(1+0.07)50]=602.66元/m2 9.计算土地总价格 土地总价格=602.66×10000=6026600元
解析
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