2. 工程
  3. 某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万m2的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80％，可经营面积比例为75％，年租金为600元／m2，房屋出租中每年的经营费

某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万m2的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80％，可经营面积比例为75％，年租金为600元／m2，房屋出租中每年的经营费

admin2012-08-26  65
问题 某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万m2的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80％，可经营面积比例为75％，年租金为600元／m2，房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的3％计，年维修费按年租金的8％计，保险费不计，税金按年租金的12％计，年折旧费按年维修费的80％计。该类建筑耐用年限50年，残值为零，建筑费和专业费预计为1500元／m2，第一年投入60％，第二年投入40％，贷款年利率为15％，当地房地产综合还原利率为8％，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15％，取得土地使用权须支付的法律、估价等专业费用为地价的2％。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。
选项
答案第1步：计算开发后不动产价格 (1)计算年出租总收入：600元／m2×20000m2×80％×75％=720万元 (2)计算出租总支出 管理费=720万元×3％=21.6万元 维修费=720万元×8％=57.6万元 保险费不计 税金=720万元×12%=86.4万元 年折旧费=57.6万元×80％=46.08万元 年支出合计=(21.6+57.6+86.4+46.08)万元=211.68万元 (3)计算年出租纯收人 (720一211.68)万元=508.32万元 (4)开发后不动产总价=(508.32×8％)万元×[1一l／(1+8％)2]=6012.85万元 第2步：计算建筑费与专业费 1500元／m2×20000m2=3000万元 第3步：计算开发利息 {3000×60％×(1+15％)1.5一1]+3000×40％×[(1+15％)0.5一1])万元=506.69万元 第4步：计算开发利润 6012.85万元×15％=901.93万元 第5步：计算开发完成时地价 (6012.85—3000—506.69—901.93)万元=1604.23万元 第6步：目前可能的最高投标地价 1604.23/（1+15%）（1+2%）=1186.27 万元
解析
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