有一宗已“七通一平”的待开发建设的空地,土地面积为3 200平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设为公寓,土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为3年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率预计为90%,每建筑

admin2017-07-23  26

问题 有一宗已“七通一平”的待开发建设的空地,土地面积为3 200平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设为公寓,土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为3年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率预计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。建筑费预计每建筑平方米1 000元,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。假设当地银行的贷款利率为7%,不动产综合还原利率为8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位,取整。

选项

答案该题为收益法和剩余法的综合运用,利用收益法求取不动产总价,利用剩余法求取地价。 (1)测算不动产总价 不动产建筑总面积=3 200×2.5=8 000(平方米) 不动产纯收益=300×8 000×90%×(1—25%)=1 620 000(元) 不动产收益年期=50—3=47(年) [*] (2)测算建筑费及专业费 建筑费及专业费=1 000×(1+10%)×8 000=8 800 000(元) (3)计算利息 利息=地价×[(1+7%)3一1]+8 800 000×[(1+7%)1.5一1] ≈地价×0.225+939 986 (4)计算利润 利润=19 706 113×15%≈2 955 917(元) (5)测算地价 地价=不动产总价一建筑费一专业费一利息一利润 地价=19 706 113—8 800 000一0.225×地价一939 986—2 955 917 地价=7 010 210/1.225≈5 722 620(元)

解析
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