2. 工程
  3. 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房 280间，

甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房 280间，

admin2010-06-15  29
问题 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房 280间，每间建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均人住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：
   1层餐厅和咖啡厅价=20000×900=18000000(元)=1800(万元)
   酒店客房年总收益=250×280×365×(1-60%)=10220000(元)=1022(万元)
   酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元)
   酒店年总费用=1022×40%=409(万元)
   酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元)
   酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6005(万元)
   酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元)
   该酒店总价格=1800+6005+300=8105(万元)
选项
答案1．客房年总收益应为：250×280×365×60%=1533(万元)，非为1022万元。 2．会议室年总收益应为：1000×20×12×5=120(万元)，非为24万元。 由于客房年总收益出错，酒店年总费用应为：1533×40%=613.2(万元)，此项可以不算错误。相应的客房及会议室年净收益应为：1533+120-613.2=1039.8(万元)，此项也可以不算错误。客房及会议室价格应为： [*] 最后的酒店总价格应为：1800+9802.11+300=11902.11(万元)，由于是在前面的错误计算结果所导致的错误，故而也可以不再算作错误。
解析
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