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某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地,建造了厂房进行生产,土地面积6000m2,建筑面积4800m2,出让年限50年。该企业对地上建筑物办理了财产保险,根据《保险合同》规定,若地上建筑物毁损,保险公司将按建筑物毁损价值的80%进行赔偿
某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地,建造了厂房进行生产,土地面积6000m2,建筑面积4800m2,出让年限50年。该企业对地上建筑物办理了财产保险,根据《保险合同》规定,若地上建筑物毁损,保险公司将按建筑物毁损价值的80%进行赔偿
admin
2009-04-28
26
问题
某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地,建造了厂房进行生产,土地面积6000m
2
,建筑面积4800m
2
,出让年限50年。该企业对地上建筑物办理了财产保险,根据《保险合同》规定,若地上建筑物毁损,保险公司将按建筑物毁损价值的80%进行赔偿。2004年4月,因生产事故造成地上建筑物毁损70%,该企业向保险公司提出索赔。保险公司经过核实,认为符合理赔条件,特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估,并确定理赔额度。为此,该估价机构搜集了如下可用资料。
(1)该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为:实例A为1250元/平方米,实例B为1420元/平方米。
(2)该地块所处区域于2003年10月出租的一工业厂房(实例C),房地年出租净收益为 105元/平方米,可收益年限50年。
(3)该地块与三个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如表11-4,表中数值表示各案例条件与待估房地产比较,负号表示案例条件比待估房地产差,正号表示案例条件比待估房地产好。
表11-3 地块与比较实例的影响因素修正指数比较因素
(4)该地块所处区域目前征地费(包括土地取得费及相关税费)为18万元/亩,土地开发费 1.5亿元/km
2
,土地开发周期为1年,当地银行贷款利率6%,土地开发利润率12%,土地增值收益率20%,土地还原利率7%,综合还原利率8%。
选项
答案
(一)解题思路 首先根据出租资料采用收益还原法计算出租厂房即实例C价格;然后采用市场比较法计算不动产总价;用成本逼近法计算土地总价,最后根据不动产总价=土地总价+建筑物现值,计算建筑物现值,从而最终得到建筑物毁损价值及理赔额度。 收益还原法计算公式为 (a÷r)×[1-l÷(1+r)
n
] 式中:a——纯收益; r——土地还原利率; n——土地产收益年期。 市场比较法基本公式为 待估宗地价格=比较实例宗地价格×待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数×待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数 成本逼近法测算地价公式: 土地价格=(土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+税费+土地出让金)×年期修正系数 (二)计算步骤 1.用收益还原法计算实例C价格 (105/8%)×[1-1/(1+8%)50]=]284.516(元/平方米) 2.用市场比较法计算不动产总价P 第一步:分别计算三个案例的比准价格 A=1250×100/103×100/98×100/100×100/99×100/100=1250.868(元/平方米) B=1420×100/100×100/108×100/99×100/103×100/105=1228.013(元/平方米) C=1284.516×100/98×100/100×100/102×100/99×100/107=1213.094(元/平方米) 第二步:采用简单算术平均求取不动产总价 单位面积不动产价格=(1250.868+1228.013+1213.094)/3=1230.658(元/平方米) 不动产总价=1230.658×4800=590.716万元 3.应用成本逼近法计算土地总价 第一步:土地取得费:18万元/亩=270(元/平方米) 第二步:土地开发费:1.5亿元/平方米=150(元/平方米) 第三步:计算利息:270×[(1+6%)
1
+150×[(1+6%)
0.5
-1)=20.634(元/平方米) 第四步:计算开发利润:(270+150)×12%=50.400(元/平方米) 第五步:成本地价:270+150+20.634+50.400=491.034(元/平方米) 第六步:土地增值收益:491.034×20%=98.207(元/平方米) 第七步:目前剩余年期44.5年的土地使用权现值 (491.034+98.207)×[1-1/(1+7%)
44.5
]=560.219(元/平方米) 第八步:土地使用权总价=560.219×6000=336.131万元 4.计算建筑物现值 建筑物现值=不动产总价-土地总价=590.716-336.131=254.585万元 5.计算建筑物毁损价值 建筑物毁损价值=254.585×70%=178.21万元 6.保险公司理赔额度 保险公司理赔额度=178.21×80%=142.57万元
解析
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