2. 工程
  3. 根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有( )。 该宗土地于2000年11月1日的市场价格为( )。

根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有( )。 该宗土地于2000年11月1日的市场价格为( )。

admin2013-06-10  29
问题 根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有(    )。
该宗土地于2000年11月1日的市场价格为(    )。
选项 A、17496元/平方米
B、17854元/平方米
C、19630元/平方米
D、17156元/平方米
答案D
解析 (一)解题思路
   (1)根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。
   (2)计算建筑物部分产生的纯收益。
   (3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。
   (4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。
   (二)公式与计算步骤
   1．本题应用的主要计算公式
   房地年纯收益：房地年总收益－年总费用
   建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率
   土地年纯收益：房地年纯收益－建筑物年纯收益
   有限年期土地价格＝土地年纯收益/土地还原率[1-1/(1+土地还原率)剩余使用年数]
   2．计算步骤
   (1)计算房地年纯收益、房地年总收益。
   ①该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。
   年租金收益＝月租金收入×12月＝30×12＝360(万元)
   押金年运用收益＝押金×押金收益率＝60×5%＝3(万元)
   年总收益＝年租金收益+押金年运用收益＝360+3＝363(万元)
   ②计算房地年总费用。
   年总费用＝月平均费用×12月＝15×12＝180(万元)
   计算房地年纯收益。
   房地年纯收益＝房地年总收益－房地年总费用
   ＝363－180＝183(万元)
    (2)计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已经过了5年，残值率为0。
   建筑物现值＝重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限
   ＝4000×2500×(50-5)/50
   ＝900(万元)
   建筑物年纯收益＝建筑物现值×建筑物还原率
   ＝900×8%＝72(万元)
   (3)计算土地年纯收益。
   土地年纯收益＝房地年纯收益－建筑物年纯收益
   ＝183－72＝111(万元)
   (4)计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的，至 2000年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为45年。
   土地总价格＝土地年纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)剩余使用年数]
   ＝111/6%×[1-1/(1+6%)(50-5)]
   ＝1715.6(万元)
   (5)计算土地单位面积价格。
   土地单位面积价格＝土地总价格/土地面积＝1715.6×10000/1000＝17156(元/平方米)
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