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  3. (一)基本情况 天虹房产公司为某市一家知名房地产开发企业，2014年初该公司在某市市区竞得1万平方米土地进行商品房开发。公司采取一次性开发功能、售价和成本相似的商品房，开发的商品房可售面积为8万平方米，建造的会所、电站、物业用房等配套设施的产权均归

(一)基本情况 天虹房产公司为某市一家知名房地产开发企业，2014年初该公司在某市市区竞得1万平方米土地进行商品房开发。公司采取一次性开发功能、售价和成本相似的商品房，开发的商品房可售面积为8万平方米，建造的会所、电站、物业用房等配套设施的产权均归

admin2016-02-29  83
问题 (一)基本情况
    天虹房产公司为某市一家知名房地产开发企业，2014年初该公司在某市市区竞得1万平方米土地进行商品房开发。公司采取一次性开发功能、售价和成本相似的商品房，开发的商品房可售面积为8万平方米，建造的会所、电站、物业用房等配套设施的产权均归全体业主所有。
    为了控制当地房价过快上涨的势头，当地政府开始试点要求房地产企业现房销售，不得采取预售机制。2014年底，房屋竣工，正式开始销售商品房。
    2014年12月结转实现销售的商品房7．2万平方米，已经销售总面积的90％并取得竣工证明，实现商品房销售收入累计为96000万元，企业相关的账务处理为：
    借：银行存款96000万元
    贷：主营业务收入96000万元
    (二)审核企业2014年度企业所得税年度汇算清缴及有关资料发现
    (1)年初，竞价取得土地使用权，成本4350万元。
    借：无形资产一一土地使用权4350万元
    贷：银行存款4350万元
    (2)开发企业采取异地安置，购入房屋分给拆迁户，购房款支出合计14350万元。
    借：开发成本14350万元
    贷：银行存款14350万元
    (3)发生前期工程费3350万元；建筑安装工程费13550万元；基础设施费3500万元；会所、电站、物业用房等配套设施费1200万元。
    借：开发成本21600万元
    贷：银行存款21600万元
    (4)发生与开发项目相关的间接费用7500万元。
    借：开发成本7500万元
    贷：银行存款7500万元
    (5)2014年度为构建商品房而发生的“财务费用”借方发生额为865万元，其中超过贷款期限的利息支出为115万元，可以提供银行贷款证明；“销售费用”借方发生额为1200万元，其中广告费1000万元；“管理费用”借方发生额1500万元，其中业务招待费890．5万元。
    (6)开发成本和管理费用中合计列支实际发生的工资薪金总额为300万元、职工福利费总额为30万元、职工教育经费5万元，拨缴的工会经费6万元。
    (7)2014年12月未出售的部分开发商品房收取临时租金收入20万元，相关的账务处理为：
    借：银行存款20万元
    贷：其他应付款20万元
    (8)计算土地增值税时利息之外的其他开发费用按照5％的比例计算扣除。
    (9)企业2014年计算的各项税费如下：
    营业税＝96000×5％＝4800(万元)
    城市维护建设税及教育费附加＝4800×(7％＋3％)＝480(万元)
    土地增值税的计算：
    取得土地使用权所支付的金额＝4350×90％＝3915(万元)
    开发成本＝(14350＋3350＋13550＋3500＋7500)×90％＝38025(万元)
    开发费用＝(865－115)×90％＋(3915＋38025)×5％＝2772(万元)
    可以扣除的税金＝96000×5％×(1＋7％＋3％)＝5280(万元)
    其他扣除项目＝(3915＋38025)×20％＝8388(万元)
    扣除项目合计＝3915＋38025＋2772＋5280＋8388＝58380(万元)
    增值额＝96000－58380＝37620(万元)，增值率＝37620÷58380×100％＝64．44％
    应缴纳土地增值税＝37620×40％－58380×5％＝12129(万元)
    企业所得税的计算：
    广告费扣除限额＝96000×15％＝14400(万元)，实际发生1000万元，可据实扣除；业
    务招待费扣除限额＝96000×0．5％＝480(万元)，实际发生额的60％＝890．5×60％＝
534．3(万元)，只能扣除480万元。
    利息费用的扣除中115万的超标利息不得扣除。
    职工福利费的扣除限额300×14％＝42万元，未超过扣除限额，无须调整。
    职工教育经费的扣除限额300×2．5％＝7．5万元，未超过扣除限额，无须调整。
    工会经费扣除限额＝300×2％＝6万元，未超过扣除限额，无须调整。
    税前可以扣除的期间费用＝865－115＋1200＋1500－890．5＋480＝3039．5(万元)
    (10)应纳税所得额＝96000－3915－38025－3039．5－5280－12129＝33611．5(万元)
    应缴纳企业所得税＝33611．5×25％＝8402．875(万元)
    (三)同时，关注到企业2013年度相关财务核算资料发现

    问题：
    (1)2014年企业上述处理和税款的计算中有哪些问题。
    (2)计算2014年企业应该补计的各项税费。(只考虑题目中企业计算的几类税金，不考虑印花税)
    (3)帮助企业编制2014年土地增值税纳税申报表。
选项
答案(1)2014年企业上述处理和税款的计算中存在的问题： ①建造的会所、电站、物业用房等配套设施的产权均归全体业主所有，所以其会所、电站、物业用房等配套设施费1200万元可以在土地增值税和企业所得税的计算前按90％的比例扣除。 ②业务(7)中，收取20万元未确认为其他业务收入，未按规定缴纳营业税、城建税与教育费附加，同时影响企业所得税。20万元要作为业务招待费、广告费的计提基数。 应补营业税＝20×5％＝1(万元) 应补城建税＝1×7％＝0．07(万元) 应补教育费附加＝1×3％＝0．03(万元) 调增应纳税所得额＝20－1－0．07－0．03＝18．9(万元) ③为构建商品房发生的计入财务费用的借款利息支出865万，应该资本化，在企业所得 税前按销售的90％计算扣除，并且不用考虑利息超标部分115万的扣除。 ④本年职工教育经费的扣除限额7．5万元，实际发生数5万元，可以扣除，但是同时要考虑上年尚未扣除的职工教育经费12万元可以在本年度扣除2．5万元，纳税调减2．5万元。 ⑤本年广告费的扣除限额14403万元，实际发生数1000万，可以扣除，但是同时要考虑上年尚未扣除的广告费和业务宣传费500万元，纳税调减500万元。 (2)2014年企业应该补计的各项税费： ①应补营业税＝20×5％＝1(万元) ②应补城建税＝1×7％＝0．07(万元) 应补教育费附加＝1×3％＝0．03(万元) ③应补计土地增值税： 由于开发成本中少计算了公共配套设施的1200万元，导致开发成本的计算有误： 正确的计算如下； 取得土地使用权所支付的金额＝4350×90％＝3915(万元) 开发成本＝(14350＋3350＋13550＋3500＋1200＋7500)×90％＝39105(万元) 开发费用＝(865－1 5)×90％＋(3915＋39105)×5％＝2826(万元) 可以扣除的税金＝96000×5％×(1＋7％＋3％)＝5280(万元) 其他扣除项目＝(39154－39105)×20％＝8604(万元) 扣除项目合计＝3915＋39105＋2826＋5280＋8604＝59730(万元) 需要补缴的土地增值税： 增值额＝96000－59730＝36270(万元) 增值率＝36270÷59730×100％＝60．72％ 应补计土地增值税＝36270×40％－59730×5％－12129＝11521．5－12129＝－607．5(万元) ④应补计的企业所得税： 广告费扣除限额＝(96000＋20)×15％＝14403(万元)，实际发生1000万元，可据实扣除；业务招待费扣除限额＝(96000＋20)×0．5％＝480．1(万元)，实际发生额的60％＝890．5×60％＝534．3(万元)，只能扣除480．1万元。 税前可以扣除的管理费用和销售费用＝1200＋1500－890．5＋480．1＝2289．6(万元) 临时出租业务调整其他业务收入20万元。 应补营业税＝20×5％＝1(万元) 应补城建税＝1×7％＝0．07(万元) 应补教育费附加＝1×3％＝0．03(万元) 合计调增应纳税所得额＝20－1－0．07－0．03＝18．9(万元) 上年尚未扣除的职工教育经费12万元可以在本年度扣除2．5万元，纳税调减2．5万元。 上年尚未扣除的广告费和业务宣传费500万元，可以在本年度扣除，纳税调减500 万元。 应纳税所得额＝96000－3915－39105－865×90％－2289．6－5280－11521．5(考虑了土地增值税计算错误的调整)＋18．9(临时出租业务调整，已经包括营业税及附加的调整)－2．5(上年职工教育经费纳税调减)－500(上年广告费业务宣传费纳税调减)＝32626．8(万元) 应缴纳企业所得税＝32626．8×25％＝8156．7(万元) 应补计的企业所得税＝8156．7－8402．875＝－246．175(万元) (3)[*]
解析
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