2. 工程
  3. 6年前，甲提供一宗面积为1000m2、使用期限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。房屋建设期为2年，建成后，其中l000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所

6年前，甲提供一宗面积为1000m2、使用期限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。房屋建设期为2年，建成后，其中l000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所

admin2010-08-08  69
问题 6年前，甲提供一宗面积为1000m2、使用期限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。房屋建设期为2年，建成后，其中l000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。
选项
答案本题的估价对象是未来14年后(乙的整个使用期限为20年，扣除已使用6年，剩余使用期限为14年)的28年土地使用权(土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年)和房屋所有权在今天的价值。估价思路之一是采用市场法，寻找市场上类似房地产42年的价值和14年的价值，然后求其差额即是。估价思路之二是采用收益法(未来净收益的现值之和)，其中又有两种求法：一是先求取未来42年的净收益的现值之和及未来14年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；二是直接求取未来14年后的28年的净收益的现值之和。以下采用收益法的第一种求法。据调查得知，现时与该办公楼相类似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，据估价人员分析预测，其未来月租金稳定在80元，出租率为85％，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35％，报酬率为10％。由于建筑物经济寿命为60年，估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为60—6=54(年)，建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，收益期限根据土地使用权剩余年限确定。估价时点以后的土地使用权剩余年限为50—6—2=42年。 (1)求取未来42年的净收益的现值之和：年净收益=80元／(月·m2)×2000m2×85％×(1—35％)×12月=106．08万元 [*] (2)求取未来14年的净收益的现值之和： [*] =781．46万元 (3)求取未来14年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值： V28=V42一V14=(1041．43一781．46)万元=259．97万元
解析
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