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甲公司欲抵押贷款,委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层,每层建筑面积2000m2,其中1层有600m2为酒店大堂,900m2出租用于餐厅和咖啡厅,1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间,每
甲公司欲抵押贷款,委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层,每层建筑面积2000m2,其中1层有600m2为酒店大堂,900m2出租用于餐厅和咖啡厅,1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间,每
admin
2008-03-02
66
问题
甲公司欲抵押贷款,委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层,每层建筑面积2000m
2
,其中1层有600m
2
为酒店大堂,900m
2
出租用于餐厅和咖啡厅,1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间,每间建筑面积40m
2
;会议室5间,建筑面积共500m
2
;自用办公室3间,建筑面积共300m
2
。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m
2
。同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m
2
;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元,年平均入住率为60%;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元,平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的资本化率为10%,该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容,请指出错误并改正:
1层餐厅和咖啡厅价=20000×900=18000000(元)=1800万元
酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元
酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元)
酒店年总费用=1022×40%=409(万元)
酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元)
酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6005(万元)
酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元)
该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元)
选项
答案
本估价报告片断中有如下错处: 1.客房年总收益应为:250×280×365×60%=1533万元,非为1022万元。 2.会议室年总收益应为:1000×20×12×5=120万元,非为24万元。 由于客房年总收益出错,酒店年总费用应为:1533×40%=613.2万元,此项可以不算错误。相应的客房及会议室年净收益应为:1533+120-613.2=1039.8万元,此项也可以不算错误。接着的客房及会议室价格应为:[*]=9802.11万元,自然也可以不算作错误。 最后的酒店总价格应为:1800+9802.11+300=11902.11万元,由于是在前面的错误计算结果所导致的错误,故而也可以不再算作错误。
解析
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房地产估价案例与分析
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