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  3. 某地价评估事务所2010年6月20日接到A市政府的估价口头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。该校于1967年建成，现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拨方式取得。搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品

某地价评估事务所2010年6月20日接到A市政府的估价口头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。该校于1967年建成，现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拨方式取得。搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品

admin2012-08-25  63
问题 某地价评估事务所2010年6月20日接到A市政府的估价口头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。该校于1967年建成，现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拨方式取得。搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼。目前，政府拟以公开拍卖方式出让该地块，并将按照一定的价格补偿给该中学。根据委托要求，地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估。接到委托后，事务所立即制订了一项工作计划和技术方案，并组织力量开展工作，按期完成了估价任务。
    下面是该事务所此次估价工作日志的内容：
    (1)6月21日，启动估价工作，派两名土地估价师甲、乙和两名估价助理丙、丁负责估价工作，其中，甲和丙负责土地出让底价评估，乙和丁负责土地收回补偿价格评估。
    (2)6月21日上午，甲和丙进入现场调查，乙和丁开始市场调查。
    (3)6月22日上午，因所长外出，甲负责与市国土资源局签订合同。
    (4)6月23日上午，确定土地估价事项，并制订评估技术路线和方法。
    (5)6月23日下午，开始调查资料。
(6)6月25日上午，开始撰写报告。
    (7)6月27日上午，报告完成，两份报告分别由甲、乙共同签字，由丙送估价报告给市国土资源局。
    (8)6月30日上午，收到国土资源局付款。
    关于评估技术路线和方法，日志有以下记录：
    (1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估。
    (2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估。

日志中的估价技术路线是否合理?如果不合理，原因何在?
选项
答案对估价技术路线的分析 (1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定不合理。因为拍卖价格是一种特定条件下的成交价格，如果直接比照确定，会使评估价格偏高。出让底价应该依照平均市场价确定。 (2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估不合理。因为收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价格，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分。另外，由于教育用地的土地市场不发育，又无收益，利用市场比较法与收益还原法等方法进行估价不合理。
解析
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