对某新建成的写字楼进行估价,估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表),并用收益法评估该写字楼的市场价值。 估价测算如下(节选): (一)年有效毛收入 22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000元 (二)年运营费用 1.

admin2017-09-30  34

问题 对某新建成的写字楼进行估价,估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表),并用收益法评估该写字楼的市场价值。

估价测算如下(节选):
(一)年有效毛收入
22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000元   
(二)年运营费用
1.年维修费用
25000×2000×2%=1000000元
2.年管理费用  
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50%=692040元
3.年营业税及附加年营业税及附加=13068000×5.55%=725274(元)
4.年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)   
(三)年净收益年净收益=(一)项-(二)项=13068000-2417314=10650686(元)
(四)估价结果
估价结果==19443813。(取整)

选项

答案1.有效毛收入的计算不应包括物业费:22000×50×12×(1-10%)=11880000(元) 2.管理用房未出租不应算空置年管理费用。年管理费用:年有效毛收入×3%=13068000×3%=392040(元) 3.遗漏房产税:有效毛收入×12%=13068000×12%=1568160(元) 年费用合计: 4项:1000000+356400+725274+1425600=3507274(元) 年净收益=11880000-3507274=8372726(元) 4.估价结果中计算收益年限取值错误,应为45年。n=45年(土地剩余年限),不能用房屋耐用年限。

解析
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