2. 工程
  3. 某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地

某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地

admin2011-02-04  56
问题 某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元／m2，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8％，该房地产现时土地单价为2100元／m2，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，请计算该房地产在2010年10月1日的价值。[2010年考题]
选项
答案解： (1)总有效毛收入A=40000×0．7×(1一20％)×40×12=1075．2万元 (2)总运营费用C=30×12+1075．2×8％≈446．02万元 (3)年净收益a=A—C=1075．2一446．02=629．18万元或=4×0．7×(1—20％)×40×12×(1—8％)一30×12=629．18万元 (4)土地总价L=40000÷4×2100=2100万元(5)年土地净收益aL=2100×8％+［1一11(1+8％)40-5]=180．19万元 (6)年建筑物净收益aB=a一aL=629．18—180．19=448．99万元 (7)建筑物总价=448．99÷10％×[1一1／(1+10％)40-5]=4330．13万元 (8)房地产价值V=L+B=2100+4330．13=6430．13万元
解析
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