甲、乙签订协议，约定甲租用乙的房屋10年，租金每年1万元，甲可以转租。第二年，甲将该房屋转租给丙，租期3年，租金每年1．5万元。后因乙经营不善，房屋被法院拍卖还债，丙购得该房屋。现甲、乙对两份租赁合同的履行产生争议，下列哪些选项是正确的?(2008—卷三—

admin2017-03-14 30

问题甲、乙签订协议，约定甲租用乙的房屋10年，租金每年1万元，甲可以转租。第二年，甲将该房屋转租给丙，租期3年，租金每年1．5万元。后因乙经营不善，房屋被法院拍卖还债，丙购得该房屋。现甲、乙对两份租赁合同的履行产生争议，下列哪些选项是正确的?(2008—卷三—56，多)

选项 A、本案适用买卖不破租赁原则
B、本案不适用买卖不破租赁原则
C、丙有权主张将转租合同的租金变更
D、甲有权要求丙继续履行转租合同

答案A,D

解析《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该法第224条第1款规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。《房屋租赁合同解释》第20条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(1)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案最大的创意就在于创造了这样一个现象：
出租转租乙→甲→丙 (丙)1万 1．5万
本题中，甲、乙签订了为期10年的房屋租赁合同，后甲又将该房屋转租给了丙，这意味着本题存在两个租赁合同。租赁合同存续期间，作为此承租人的丙购得该房屋，成为该房屋的所有权人。依据“买卖不破租赁”规则，这一所有权变动并不影响租赁合同的效力，甲乙之间的租赁合同对房屋新所有权人丙有约束力，也就意味着丙取代乙成为该租赁合同的出租人。因此，项正确而B项错误。当然，这一所有权移转产生了颇为奇怪的结果，丙既是该房屋的所有权人又是该房屋的承租人。在租赁合同中，丙是出租人，甲是承租人，在10年内，甲每年向丙交付1万元房租。而在转租合同中，甲是出租人，丙是承租人，丙在未来3年每年向甲交付1．5万元房租。通过这两个租赁合同，甲在未来3年每年可以比丙多得0．5万元房租，那么丙能否主张将转租合同的租金变更呢?本题中，甲与乙之间的租赁合同是有效的，现丙取代乙成为该租赁合同的出租人，该合同在甲与丙之间仍然有效，这样，原来甲乙租赁合同的内容对其有约束力。原租赁合同允许甲进行转租，该约定对于丙依然有效。因此，此前甲与丙签订的为期3年房屋转租合同依然有效。于是，本题中的两个租赁合同当事人虽然一样，但是不能将两个合同合二为一，原租赁合同和转租合同依然有效。因此．丙无权主张将转租合同的租金变更，而甲有权要求丙继续履行转租合同，故C项错误而D项正确。本题答案为A、D。

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试卷二

法律职业资格

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