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甲、乙签订协议,约定甲租用乙的房屋10年,租金每年1万元,甲可以转租。第二年,甲将该房屋转租给丙,租期3年,租金每年1.5万元。后因乙经营不善,房屋被法院拍卖还债,丙购得该房屋。现甲、乙对两份租赁合同的履行产生争议,下列哪些选项是正确的?(2008—卷三—
甲、乙签订协议,约定甲租用乙的房屋10年,租金每年1万元,甲可以转租。第二年,甲将该房屋转租给丙,租期3年,租金每年1.5万元。后因乙经营不善,房屋被法院拍卖还债,丙购得该房屋。现甲、乙对两份租赁合同的履行产生争议,下列哪些选项是正确的?(2008—卷三—
admin
2017-03-14
82
问题
甲、乙签订协议,约定甲租用乙的房屋10年,租金每年1万元,甲可以转租。第二年,甲将该房屋转租给丙,租期3年,租金每年1.5万元。后因乙经营不善,房屋被法院拍卖还债,丙购得该房屋。现甲、乙对两份租赁合同的履行产生争议,下列哪些选项是正确的?(2008—卷三—56,多)
选项
A、本案适用买卖不破租赁原则
B、本案不适用买卖不破租赁原则
C、丙有权主张将转租合同的租金变更
D、甲有权要求丙继续履行转租合同
答案
A,D
解析
《合同法》第229条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。该法第224条第1款规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。《房屋租赁合同解释》第20条规定:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(1)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案最大的创意就在于创造了这样一个现象:
出租 转租 乙→甲→丙 (丙)1万 1.5万
本题中,甲、乙签订了为期10年的房屋租赁合同,后甲又将该房屋转租给了丙,这意味着本题存在两个租赁合同。租赁合同存续期间,作为此承租人的丙购得该房屋,成为该房屋的所有权人。依据“买卖不破租赁”规则,这一所有权变动并不影响租赁合同的效力,甲乙之间的租赁合同对房屋新所有权人丙有约束力,也就意味着丙取代乙成为该租赁合同的出租人。因此,项正确而B项错误。当然,这一所有权移转产生了颇为奇怪的结果,丙既是该房屋的所有权人又是该房屋的承租人。在租赁合同中,丙是出租人,甲是承租人,在10年内,甲每年向丙交付1万元房租。而在转租合同中,甲是出租人,丙是承租人,丙在未来3年每年向甲交付1.5万元房租。通过这两个租赁合同,甲在未来3年每年可以比丙多得0.5万元房租,那么丙能否主张将转租合同的租金变更呢?本题中,甲与乙之间的租赁合同是有效的,现丙取代乙成为该租赁合同的出租人,该合同在甲与丙之间仍然有效,这样,原来甲乙租赁合同的内容对其有约束力。原租赁合同允许甲进行转租,该约定对于丙依然有效。因此,此前甲与丙签订的为期3年房屋转租合同依然有效。于是,本题中的两个租赁合同当事人虽然一样,但是不能将两个合同合二为一,原租赁合同和转租合同依然有效。因此.丙无权主张将转租合同的租金变更,而甲有权要求丙继续履行转租合同,故C项错误而D项正确。本题答案为A、D。
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试卷二题库法律职业资格分类
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试卷二
法律职业资格
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