案情:2月5日,甲与乙订立一份房屋买卖合同,约定乙购买甲的房屋一套(以下称01号房),价格80万元。并约定,合同签订后一周内乙先付20万元,交付房屋后付30万元,办理过户登记后付30万元。 2月8日,丙得知甲欲将该房屋出卖,表示愿意购买。甲告其已与乙

admin2015-04-24  19

问题 案情:2月5日,甲与乙订立一份房屋买卖合同,约定乙购买甲的房屋一套(以下称01号房),价格80万元。并约定,合同签订后一周内乙先付20万元,交付房屋后付30万元,办理过户登记后付30万元。
   2月8日,丙得知甲欲将该房屋出卖,表示愿意购买。甲告其已与乙签订合同的事实,丙说愿出90万元。于是,甲与丙签订了房屋买卖合同,约定合同签订后3日内丙付清全部房款,同时办理过户登记。2月11日,丙付清了全部房款,并办理了过户登记。
   2月12日,当乙支付第一笔房款时,甲说:房屋已卖掉,但同小区还有一套房屋(以下称02号房),可作价100万元出卖。乙看后当即表示同意,但提出只能首付20万元,其余80万元向银行申请贷款。甲、乙在原合同文本上将房屋相关信息、价款和付款方式作了修改,其余条款未修改。
    乙支付首付20万元后,恰逢国家出台房地产贷款调控政策,乙不再具备贷款资格。故乙表示仍然要买01号房。要求甲按原合同履行。甲表示01号房无法交付,并表示第二份合同已经生效,如乙不履行将要承担违约责任。乙认为甲违约在先。3月中旬,乙诉请法院确认甲丙之间的房屋买卖合同无效,甲应履行2月5日双方签订的合同,交付01号房,并承担迟延交付的违约责任。甲则要求乙继续履行购买02号房的义务。
    3月20日,丙聘请不具备装修资质的A公司装修01号房。装修期间,A公司装修工张某因操作失误将水管砸坏。漏水导致邻居丁的家具等物件损坏,损失约5000元。
    5月20日,丙花3000元从商场购买B公司生产的热水器,B公司派员工李某上门安装。5月30日,李某从B公司离职,但经常到B公司派驻丙所住小区的维修处门前承揽维修业务。7月24日,丙因热水器故障到该维修处要求B公司维修,碰到李某。丙对李某说:热水器是你装的,出了问题你得去修。维修处负责人因人手不够,便对李某说:那你就去帮忙修一下吧。李某便随丙去维修。李某维修过程中操作失误致热水器毁损。(2014年试卷四第4题)
问题:
甲、丙之间的房屋买卖合同效力如何?考察甲、丙之间合同效力时应当考虑本案中的哪些因素?

选项

答案甲、丙之间于2月8日形成的房屋买卖合同,该合同为有效合同。尽管甲已就该房与乙签订了合同。但甲丙的行为不属于违背公序良俗的行为,也不违反法律、行政法规的强制性规定,不存在无效的因素。丙的行为仅为单纯的知情,甲、丙之间的合同不属于恶意串通行为,因其不以损害乙的权利为目的。

解析 根据《合同法解释(二)》第15条的规定:“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。”以及《合同法》第52条的规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”可知,债权具有平等性,债权人可以同时订立数份内容相同的合同,只要订立的合同本身不具有上述无效的事由,合同就不因其内容相同或者成立先后顺序而使合同相互排斥。这一点与物权的优先性不同,一物之上不能同时存在数个内容各异的物权,而且成立在先的物权一般要优先于成立在后的物权。
    本题中,尽管甲已就该房与乙签订了合同,但甲、丙的行为首先不属于违背公序良俗,损害社会公共利益的行为,其次也不属于违反法律、行政法规的强制性规定的行为。再次,即使丙对于甲、乙之间的购房事实已经知情。但因丙的行为并不以损害乙的权利为目的,因此也不能简单认定甲、丙之间的合同属于恶意串通行为。据此,甲、丙之间于2月8日形成的房屋买卖合同因不具有无效因素,应认定为有效合同。甲在与乙订立买卖合同后。仍有权与丙再行订立买卖合同,不能认定甲、乙之间买卖合同有效,而使甲、丙间买卖合同无效。
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