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  3. 某市一家内资房地产开发企业2011年有关经营情况如下： (1)2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2 000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。 (2)2月中旬用借款2 000万元和自有资金800万元，购得非

某市一家内资房地产开发企业2011年有关经营情况如下： (1)2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2 000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。 (2)2月中旬用借款2 000万元和自有资金800万元，购得非

admin2013-03-01  39
问题 某市一家内资房地产开发企业2011年有关经营情况如下：
    (1)2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2 000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。
    (2)2月中旬用借款2 000万元和自有资金800万元，购得非耕地40 000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。
    (3)第一期工程(“三通一平”和第一栋写字楼开发)于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7 200万元。写字楼占地面积12 000平方米，建筑面积60 000平方米。
    (4)到12月31日为止对外销售写字楼50 000平方米，全部签了售房合同。每平方米售价0．32万元，共计收入16 000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理；其余10 000平方米与某企业合作投资兴办五星级酒店，共担风险，该酒店2008年由于刚开业出现亏损，未分配利润。
    (5)在售房过程中发生销售费用1 500万元；发生管理费用(不含印花税)900万元。
    (说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10％。)
    要求：根据所给资料，回答下列问题：
    (1)征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额。
    (2)征收土地增值税时应扣除的开发成本。
    (3)征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目。
    (4)2011年应缴纳的土地增值税。
选项
答案(1)征收土地增值税时应扣除的土地使用权的金额 =(2 000+800)×12 000÷40 000=840(万元) (2)征收土地增值税时应扣除的开发成本金额 =7 200+400×12 000÷40 000=7 320(万元) (3)征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额 =(840+7 320)×(10％+20％)=2 448(万元) (4)房地产开发企业以不动产对外投资需要征收土地增值税；以不动产对外投资，共担风险．不缴纳营业税。 2011年应缴纳的土地增值税： 扣除项目=840+7 320+2 448+16 000×5％×(1+7％+3％)=11 488(万元) 增值额=16 000+l0 000×0．32—11 488=7 712(万元) 增值率=7 712÷11 488×100 %=67．13％ 应缴纳土地增值税=7 712×40％—11488×5％=2 510．4(万元)
解析
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