2. 工程
  3. 下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。 1．估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[200

下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。 1．估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[200

admin2013-04-08  95
问题 下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。
1．估价对象建设期及利用方式分析
该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积为95 635m2，总建筑面积为143 452m2，其中物管、会所等公建配套用房面积占3．4％，容积率为1.5，建筑覆盖率≤35％。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地址状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨会经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95 635m2，总建筑面积为35 000m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3．4％，建筑覆盖率≤15％，容积率为0．37，主要建筑物为多幢，二、三层为别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。
根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。
2．预期售价确定及销售状况分析
根据××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3 500～4 000元／m2之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3 500元／m2，则该物业预期总售价为
总售价=平均售价×建筑面积
=3 500元／m2×35 000m2
=12 250万元
通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40％，另外60％在开发完成后的一年半内均匀售出。并假设房屋售价在销售期内保持不变。
3．开发总费用的确定
根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5 km长的电缆铺设费用，100 m长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下：
(1)前期费用(分析过程略)：确定其前期费用为200元／m2(按总建筑面积)，则前期费用总计为
前期费用=前期费用标准×总建筑面积
=200元／m2×35 000m2
=700万元
并设定为开发初期一次性投入。
(2)建造成本(分析过程略)：确定其平均建造成本为700元／m2(按总建筑面积)，则整个物业总建造成本共计为
建造成本=平均建造成本×总建筑面积
700元／m2×35 000m2
=2 450万元
并设定为开发期内均匀投入。
(3)室外建设费用(分析过程略)：确定该地块室外建设费用标准为220元／m2(按土地面积)，则小区建设费用总计为
室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积
=220元／m2×95 635／m2
=2 103．97万元
并设定为开发期内均匀投入。
(4)管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，为上述(2)+(3)的5％计。设定为开发期内均匀投入。
管理费用=((2)+(3))×5％
=(2 450+2 103．971)万元×5％
=227．70万元
4．销售费用(分析过程略)
确定此项费用可按总售价的8％计，该项费用设定为与销售进度同步投入。
销售费用=总售价×8％
=12 250万元×8％
=980万元
5．利息率和利润率确定
(1)利息率，本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行1—3年期贷款利率6．03％。
(2)利润率，房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合××市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24％。
6．地价测算
根据假设开发法基本公式：地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程：
总地价=[(12 250—980)×40％／(1+6．03％)1+(2-1)／2+(12 250-980)×60％／(1+6．03％)2+1.5／2]-[700+(2 450+2 103．97+227．70)／(1+6．03％)2／2]×(1+24％)-总地价×24％
解上式得到：
总地价=2762．28万元
土地单价=2 762．28万元÷95 635m2=289元／m2
就上述报告片断，回答以下问题：
报告中不动产开发前期费用中，有不应计入的项目，请指出来。
选项
答案不动产开发前期费用中不应计入的项目 (1)电缆铺设费用。 (2)排水管道费用。
解析
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