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  3. 某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发

某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发

admin2014-04-04  42
问题  某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2 000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4％征收；耕地占用税，按5元／m2征收；耕地开垦费，按10元／m2计收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元／m2。假定土地开发周期为1．5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15％，年贷款利率为8％，土地还原率为6％，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120％，请根据上述资料计算土地单价。
选项
答案第一步：采用成本逼近法计算土地使用权现值 (1)土地取得费：20万元／亩=300元／m2(1亩=666．67m2) (2)土地开发费：2亿元／km2=200元／m2 (3)计算利息：300元／m2×[(1+12％)1-1]+200元／m2×[(1+12％)0.5-1]=47．67元／m2 (4)计算开发利润：(300+200)元／m2×15％=75元／m2 (5)成本地价：(1)+(2)+(3)+(4)=622．67元／m2 (6)土地出让增值收益=622．67元／m2×15％=93．40元／m2 (7)目前剩余年期为45年，即土地使用权现值为 (622．67+93．40)元／m2×[1-1／(1+10％)45]=706．25元／m2 (8)土地使用权总价=706．25元／m2×2 000m2=1 412 500元 第二步：用重置成本折旧法计算房屋现值 因为出让期满，土地及地上建筑物由政府无偿收回，使用者得不到残值。因此，全部重置价必须在使用年期内折旧完毕。 年折旧费=重置价／耐用年限=1 500元／m2×2 500／m2／48=78 125 建筑现值=重置价-年折旧费×已使用年限 =(1 500×2 500-78 125×3)元=3 515 625元 第三步：计算房地产现值 房地产现值=土地使用权现值+建筑物现值 =(1 412 500+3 515 625)元=4 928 125元
解析
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