某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水,场地平整),可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%,土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料:征地补偿资料:该开发

admin2014-04-04  25

问题  某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水,场地平整),可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%,土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料:征地补偿资料:该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2 000元,根据当地规定,征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值,青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费:征地管理费,按照征地费总额的4%征收;耕地占用税,按5元/m2征收;耕地开垦费,按10元/m2计收。土地开发成本及费用:开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元/m2。假定土地开发周期为1.5年,开发费在开发周期内均匀投入;开发的投资回报率为15%,年贷款利率为8%,土地还原率为6%,50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%,请根据上述资料计算土地单价。

选项

答案第一步:采用成本逼近法计算土地使用权现值 (1)土地取得费:20万元/亩=300元/m2(1亩=666.67m2) (2)土地开发费:2亿元/km2=200元/m2 (3)计算利息:300元/m2×[(1+12%)1-1]+200元/m2×[(1+12%)0.5-1]=47.67元/m2 (4)计算开发利润:(300+200)元/m2×15%=75元/m2 (5)成本地价:(1)+(2)+(3)+(4)=622.67元/m2 (6)土地出让增值收益=622.67元/m2×15%=93.40元/m2 (7)目前剩余年期为45年,即土地使用权现值为 (622.67+93.40)元/m2×[1-1/(1+10%)45]=706.25元/m2 (8)土地使用权总价=706.25元/m2×2 000m2=1 412 500元 第二步:用重置成本折旧法计算房屋现值 因为出让期满,土地及地上建筑物由政府无偿收回,使用者得不到残值。因此,全部重置价必须在使用年期内折旧完毕。 年折旧费=重置价/耐用年限=1 500元/m2×2 500/m2/48=78 125 建筑现值=重置价-年折旧费×已使用年限 =(1 500×2 500-78 125×3)元=3 515 625元 第三步:计算房地产现值 房地产现值=土地使用权现值+建筑物现值 =(1 412 500+3 515 625)元=4 928 125元

解析
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