首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水,场地平整),可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%,土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料:征地补偿资料:该开发
某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水,场地平整),可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%,土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料:征地补偿资料:该开发
admin
2014-04-04
26
问题
某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水,场地平整),可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%,土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料:征地补偿资料:该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2 000元,根据当地规定,征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值,青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费:征地管理费,按照征地费总额的4%征收;耕地占用税,按5元/m
2
征收;耕地开垦费,按10元/m
2
计收。土地开发成本及费用:开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元/m
2
。假定土地开发周期为1.5年,开发费在开发周期内均匀投入;开发的投资回报率为15%,年贷款利率为8%,土地还原率为6%,50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%,请根据上述资料计算土地单价。
选项
答案
第一步:采用成本逼近法计算土地使用权现值 (1)土地取得费:20万元/亩=300元/m
2
(1亩=666.67m
2
) (2)土地开发费:2亿元/km
2
=200元/m
2
(3)计算利息:300元/m
2
×[(1+12%)
1
-1]+200元/m
2
×[(1+12%)
0.5
-1]=47.67元/m
2
(4)计算开发利润:(300+200)元/m
2
×15%=75元/m
2
(5)成本地价:(1)+(2)+(3)+(4)=622.67元/m
2
(6)土地出让增值收益=622.67元/m
2
×15%=93.40元/m
2
(7)目前剩余年期为45年,即土地使用权现值为 (622.67+93.40)元/m
2
×[1-1/(1+10%)
45
]=706.25元/m
2
(8)土地使用权总价=706.25元/m
2
×2 000m
2
=1 412 500元 第二步:用重置成本折旧法计算房屋现值 因为出让期满,土地及地上建筑物由政府无偿收回,使用者得不到残值。因此,全部重置价必须在使用年期内折旧完毕。 年折旧费=重置价/耐用年限=1 500元/m
2
×2 500/m
2
/48=78 125 建筑现值=重置价-年折旧费×已使用年限 =(1 500×2 500-78 125×3)元=3 515 625元 第三步:计算房地产现值 房地产现值=土地使用权现值+建筑物现值 =(1 412 500+3 515 625)元=4 928 125元
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/kRzf777K
本试题收录于:
土地估价实务基础题库土地估价师分类
0
土地估价实务基础
土地估价师
相关试题推荐
国土资源行政主管部门接到更正登记申请后,应对更正登记申请人提交的书面申请和各项证明文件认真审核。审核的重点内容有()。
不同所有制性质的企业之间或企业、事业单位之间共同投资组成的新的经济实体,并具备法人条件的紧密型企业是()。
在土地权利客体的内容中,()指某一个人或产权单位的土地的位置和范围。
地籍调查过程中,土地登记代理人应依照规定的格式填写()作为申请土地登记的权属依据。
界址点的检查方法一般有()。
基本地籍图比例尺一般为()。
地面地籍细部测量方法不包括()。
土地的界址、面积、用途、()、使用条件、等级和价格等是地籍调查时对土地权利客体调查的主要内容。
全野外调绘法,调绘工作一次性全部完成,精度高但用时较长且工作强度较大,适用于影像()和调查经验不足人员使用。
土地权属界线由()和折线组成,在权属界线上,界线的转折点、与其他地物的交叉点,是起到控制界线位置和走向的关键点位,这些关键点位称为界址点。
随机试题
一个IP地址占据的比特数是
肾上腺皮质显像的正常影像为
31岁,G3P1,孕36周,头痛、视物不清,面部水肿2天,今晨头痛加剧,恶心、呕吐3次。就诊时突然牙关紧闭,双眼上吊,面部肌肉抽动,四肢肌肉强直,随后剧烈抽搐约1分钟渐清醒,即测血压195/120mmHg,胎心120次/分,有不规则宫缩。肛查:宫口未开,儿
一无牙颌患者,戴用全口义齿35天,主诉粘膜压痛,部位不明确。曾复诊数次,无明显改善。检查发现:粘膜无明显改变,义齿基托密合,边缘伸展适度,垂直距离合适,人工牙排列位置基本正常。做正中咬合时,上颌义齿明显向左侧扭转,右侧磨牙轻度开胎。粘膜压痛的原因是
记账凭证账务处理程序适合规模较小、经济业务量较小的单位。()
①真正的友谊储蓄,是不可能单向支取的②友谊,是人生一笔收获颇丰的储蓄③任何带功利性的友谊储蓄,不光得不到利钱,而且连资本都会牺牲殆尽④而是要通过互相的堆集减轻其重量⑤这储蓄,是患难中的倾囊相助,是迷途上的忤耳忠言⑥是跌倒时一把竭诚的扶持,是苦楚时
爸爸和妈妈同岁,姐姐和弟弟相差4岁。今年爸爸和妈妈的年龄和是姐姐和弟弟年龄和的6倍,四年以后爸爸和妈妈的年龄和是姐弟俩年龄和的4倍,求今年爸爸的年龄是弟弟年龄的几倍?
魏明与桂敏到婚姻登记机关申请登记结婚,婚姻登记机关依法予以登记并发给结婚证。产生魏明与桂敏法律上的婚姻关系的事实在法学上被称做什么?()
北魏首先确立了下列哪些制度或原则?()
工程的出现是由于【】。
最新回复
(
0
)