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  3. 被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方

被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方

admin2010-06-04  49
问题 被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1～2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。
   评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
   (1) 将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入。
   (2) 大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分2年投入，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入。
   (3) 专业费用为建筑费用的10%。
   (4) 预计大厦建成后即可出租，其中1～2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，3～5层(即写字楼部分的1～3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%。
   (5) 管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息。
   (6) 开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%。
   (7) 房地产综合资本化率为8%。
   (8) 每年按365天计算。
   (9) 本项目不考虑所得税因素。
   根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估(要求：评估结果保留两位小数)。
选项
答案1～2楼面积=3000×2=6000=0.6(万平方米) (2) 3～5层面积=1900×3=5700(平方米)=0.57(万平方米) (3) 6层及以上面积=2.5-0.6-0.57=1.33(万平方米) (4) 年总收入=0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9=2666.75(万元) (5) 年总费用=2666.75×(5%+17.5%)+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27(万元) (6) 年利润=2666.75-683.27=1983.48(万元) (7) 大厦价值=1983.48/8%×[1-1/(1+8%)37)]=23355.83(万元) (8) 建筑费用=3000×2.5=7500(万元) (9) 专业费用=7500×10%=750(万元) (10) 开发商利润=(7500+750+500+地价)×25%=2187.5+0.25×地价 (11) 利息=地价×[(1+5%)3-1]+500×[(1+5%)3-1]+7500×1.1×60%×[(1+5%)3-1]+7500×1.1×40%×[(1+5%)3-1]=0.1576×地价+522.2 (12) 地价=23355.8-7500-750-500-2187.5-0.25×地价-0.1576×地价-522.2=11896.13-0.4076×地价 地价=11896.13/1.4076=8451.36(万元)
解析
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