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某企业因股份制改制需进行评估,评估基准日为2008年1月1日。经评估人员调查分析,预计某企业2008~2012年的净利润分别为90万元、100万元、110万元、110万元、120万元.每年的折旧费JH是10万元,不需要追加资本性支出。从2013年起,某企业
某企业因股份制改制需进行评估,评估基准日为2008年1月1日。经评估人员调查分析,预计某企业2008~2012年的净利润分别为90万元、100万元、110万元、110万元、120万元.每年的折旧费JH是10万元,不需要追加资本性支出。从2013年起,某企业
admin
2011-06-23
110
问题
某企业因股份制改制需进行评估,评估基准日为2008年1月1日。经评估人员调查分析,预计某企业2008~2012年的净利润分别为90万元、100万元、110万元、110万元、120万元.每年的折旧费JH是10万元,不需要追加资本性支出。从2013年起,某企业净现金流量(已经考虑了折旧费用)将保持在按2008~2012年各年净现金流量计算的年金水平上。该企业账面有形资产包含:现金、银行存款、存货、一项在建工程、一项工业厂房和可确指无形资产——A专利技术。账面现金余额13000元,银行存款200000元,美元存款20000美元,经过评估师盘点和与银行对账,发现现金短缺5000元,人民币银行存款短缺50000元,短缺的款项都是出纳挪用,估计只能够追回23000元。假设2008年1月1日美元汇率是7.5元人民币兑换1美元。存货在评估日的公允价值是220000元。A专利技术可改善企业现有产品的性能,从而能以更高的价格在市场上出售,并且可维持3年的超额收益期,预计该专利产品第1年售价为300元/台,销量为4500台,第2年售价为250元/台,销量为5000台,第3年售价为210元/台,销量为6000台,同类产品的正常市场销售价格为200元/台,A专利产品的单位成本与同类产品大体相同。在建工程建筑面积为500m
2
,已经接近完成,该在建工程完全完工需要投资500万元,但是目前已经实际完成建筑工程量350万元、实际完成安装工程量120万元,市场可比的A房地产每平方米的价格是8000元/m
2
,但是A房地产的位置比该在建工程的差,位置对价格的影响系数为1.2。为了销售房地产,同类产品的营销和广告支出占售价的5%。该在建工程适于采用形象进度法评估。有一位于工业区内的工业厂房,于2004年1月1日以有偿出让方式取得,但是获得使用权是工业用地的最高出让年限,并于2005年1月1日在此地块上建成建筑1000m
2
排架结构的生产车间。经济耐用年限为55年,残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满,土地使用权及地上建筑物由同家无偿收同。当时该厂房的造价是每建筑平方米2500元,2005年1月1日至评估基准日间,物价平均每年上涨2%。该车间适于使用成本法评估。假设折现率和资本化率均为10%,该企业适用的所得税税率为25%(如果不考虑流转税因素)。
请评估在2008年1月1日,某企业的商誉价值(以万元为单位)。
选项
答案
(1)计算企业整体评估值P:2013年以后给出的是净现金流量指标,所以计算整体评估价值时。需要使用净现金流量。 P=P1(2008—2012年评估值)+P2(2013年以后的评估值) ①先计算P1:P1=(90+10)/(1+10%)+(100+10)/(1+10%)
2
+(110+10)/(1+10%)
3
+(110+10)/(1+10%)
4
+(120+10)/(1+10%)
5
=434.66(万元) ②再计算P2:从2013年起,某企业净现金流量将保持在按2008—2012年各年净现金流量计算的年金水平上,所以,从2013年起,某企业每年净现金流量A为:A×(P/A,10%,5)=434.66(万元)( P/A,10%,5)=[1一(1+10%)
-5
]/10%=3.7908 则A=434.66/3.7908=114.66(万元)P2=114.66/10%×(P/F,10%,5)=114.66/10%×(1+10%)
-5
=711.95(万元) ③P=P1(2008—2012年评估值)+P2(2013年以后的评估值)=434.66+711.95=1146.61(万元) (2)计算现金和银行存款的价值:外币存款以外的价值=13000+200000一[(50000+5000)一23000]=181000(元) 美元存款的价值=20000×7.5=150000(元) (3)评估在建工程的价值: 在建工程的价值=建造完成后的房地产市场单价×建筑面积×工程形象进度百分比×(1一折扣率)=8000×500×1.2×[(350+120)/500)]×(1—5%)=4286400(元) (4)评估工业厂房的价值: ①生产车间的重置成本:2500×1000×(1+3×2%)=2650000(元) ②房屋年贬值额: 土地出让总年限是工业用地的最高出让年限50年,但是房屋建设完成于获得土地后的第一年,所以房屋所占用土地的剩余使用年限是50—1=49年,房屋的经济耐用年限是55年,折旧年限应该是取两者中的短者,同时由于房屋使用寿命大于土地剩余使用年限,土地使用到期时候国家无偿收回房屋,计算年贬值额视作残值为0,所以:年贬值额:建筑物重置价/使用年限=2650000/49=54081.63(元) ③房屋现值=建筑物重置价一年贬值额×3=2650000—54081.63×3=2487755.11(元) (5)计算A专利技术的评估值,直接测算超额收益折现即可得到:评估值:(300—200)×4500×(1—25%)/(1+10%)+(250—200)×5000×(1—25%)/(1+10%)
2
+(210—200)×6000×(1—25%)/(1+10%)
2
=337500×0.9091+187500×0.8264+45000×0.7513=495579.75(元) (6)某企业的商誉价值: 各单项可确指资产价值:150000+181000+220000+4286400+2487755.11+495579.75=7820734.86(元) 商誉的价值=企业整体资产评估值P一各单项可确指资产价值=11466100—7820734.86=3645365.14(元)=364.54(万元)
解析
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资产评估实务(二)
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