某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2011年3月2日,该公司出售普通住宅一幢,总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元,房地产开发成本8800万元,利息支出为1000万元,其中40万元为银行罚息(不能按收入项目准确分摊)。假设城建

admin2013-06-11  37

问题 某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2011年3月2日,该公司出售普通住宅一幢,总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元,房地产开发成本8800万元,利息支出为1000万元,其中40万元为银行罚息(不能按收入项目准确分摊)。假设城建税税率为7%,印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。企业营销部门在制定售房方案时,拟定了两个方案,方案一t销售价格为平均售价2000元/平方米;方案二:销售价格为平均售价1978元/平方米。
要求回答下列问题:
(1)分别计算各方案该公司应纳土地增值税。
(2)比较分析哪个方案对房地产公司更为有利,并计算两个方案实现的所得税前利润差额。

选项

答案各方案该公司应纳土地增值税方案一:计算扣除项目: (1)取得土地使用权所支付的金额;2000万元 (2)房地产开发成本:8800万元 (3)房地产开发费用=(2000+8800)×10%=1080(万元) (4)税金;销售收入=91000×2000÷10000=18200(万元)营业税=18200×5%=910(万元)城建税及教育费附加=910×(7%+3%)=91(万元)印花税=18200×0.05%=9.1(万元)土地增值税中可以扣除的税金=910+91=1001(万元) (5)加计扣除=(2000+8800)×20%=2160(万元)扣除项目金额合计=2000+8800+1080+1001+2160=15041(万元)增值额=18200-15041=3159(万元)增值率=3159÷15041=21%<50%,适用税率30%。土地增值税税额=3159×30%=947.7(万元) 方案二: 计算扣除项目: (1)取得土地使用权所支付的金额:2000万元 (2)房地产开发成本:8800万元 (3)房地产开发费用=(2000+8800)×10%=1080(万元) (4)与转让房地产有关的税金:销售收入=91000×1978÷10000=17999.8(万元)营业税=17999.8X5%=899.99(万元)城建税及教育费附加=899.99X(7%+3%)=90(万元)印花税=17999.8×0.05%=9(万元)土地增值税中可以扣除的税金=899.99+90=989.99(万元) (5)加计扣除=(2000+8800)×20%=2160(万元)扣除项目金额合计=2000+8800+1080+989.99+2160=15029.99(万元)增值额=17999.8-15029.99=2969.81(万元)增值率=2969.81÷15029.99=19.76%根据土地增值税税收优惠规定:建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税,所以,第二种方案不交土地增值税。比较分析对房地产公司更为有利的方案,并计算两个方案实现的所得税前利润差额。 (1)方案一所得税前利润=18200-(2000+8800+1000+1001+9.1+947.7)=4442.2(万元)方案二所得税前利润=17999.8-(2000+8800+1000+989.99+9)=5200.81(万元)方案二虽然降低了售价,但是由于不需要缴纳土地增值税,使得税前利润较方案一高,所以。对房地产公司更为有利的是方案二。 (2)两种方案在所得税前利润差额=5200.81-4442.2=758.61(万元)

解析
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