某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均

admin2008-09-17 102

问题某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

选项

答案1．(1) 估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同； (2) 收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分； (3) 净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等； 2．收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限(或者：土地使用终止年短于建筑物寿命终止年)； 3．估价采用的成本应为估价时点的社会平均(客观)成本(或者：实际成本不一定是社会平均(客观)成本)。

解析

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房地产估价案例与分析

房地产估价师

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房地产估价案例与分析

房地产估价师

下列关于房地产经纪人员应当履行义务的说法中，错误的是()。

房地产经纪人员和机构进行行业管理，只有取得了房地产经纪执业资格和资质，并遵循相关行业管理规定的人员和机构，才能从事这一专业活动。这一点符合房地产经纪人员职业道德基本要求中有关()的相关内容。

房地产经纪人所在地是指()。

房地产经纪人执业资格注册有效期为()。

房地产经纪人协理从业资格实行()制度。

房地产抵押合同中应具备的内容有()。

下列关于房地产抵押权设定的各种表述中，不正确的说法包括()。

经纪的作用集中表现为经纪在各种社会经济活动中的()作用。

职业道德在性质上具有()。

对每一位员工按照有关标准进行评估,衡量其是否能够成为优秀的房地产经纪人。其评估标准不包括()。

A．多饮、多食、多尿、消瘦B．乏力、纳差、血压低、皮肤色素黑C．蛋白尿、水肿、高脂、低蛋白血症D．怕热多汗、疲乏无力、急躁易怒E．蛋白尿、血尿、高血压

可能导致财务报表不一定能反映公司的客观实际的因素有(　　)。

企业保留盈余资金成本的实质是一种()。

在一手房贷款中，在房屋办妥抵押登记前，一般由()承担阶段性保证责任。

企业应支付的各种赔偿不通过“应付账款”核算。()

Disagreementsamongeconomistsarelegendary,butnotontheissueoffreetrade.Arecentsurveyofprominenteconomistsbothc

吕某听到别人说自己漂亮，最可能的症状是()。从测验结果来看，该求助者筛查阳性的因子是()。

中央银行可以主动用于调节外汇市场的手段包括()。

Researchershavestudiedthepoorasindividuals,asfamiliesandhouseholds,asmembersofpoorcommunities,neighborhoodsand

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房地产估价师

下列关于房地产经纪人员应当履行义务的说法中，错误的是()。

房地产经纪人员和机构进行行业管理，只有取得了房地产经纪执业资格和资质，并遵循相关行业管理规定的人员和机构，才能从事这一专业活动。这一点符合房地产经纪人员职业道德基本要求中有关()的相关内容。

房地产经纪人所在地是指()。

房地产经纪人执业资格注册有效期为()。

房地产经纪人协理从业资格实行()制度。

房地产抵押合同中应具备的内容有()。

下列关于房地产抵押权设定的各种表述中，不正确的说法包括()。

经纪的作用集中表现为经纪在各种社会经济活动中的()作用。

职业道德在性质上具有()。

对每一位员工按照有关标准进行评估,衡量其是否能够成为优秀的房地产经纪人。其评估标准不包括()。

A．多饮、多食、多尿、消瘦B．乏力、纳差、血压低、皮肤色素黑C．蛋白尿、水肿、高脂、低蛋白血症D．怕热多汗、疲乏无力、急躁易怒E．蛋白尿、血尿、高血压

可能导致财务报表不一定能反映公司的客观实际的因素有( )。

企业保留盈余资金成本的实质是一种()。

在一手房贷款中，在房屋办妥抵押登记前，一般由()承担阶段性保证责任。

企业应支付的各种赔偿不通过“应付账款”核算。()

Disagreementsamongeconomistsarelegendary,butnotontheissueoffreetrade.Arecentsurveyofprominenteconomistsbothc

吕某听到别人说自己漂亮，最可能的症状是()。从测验结果来看，该求助者筛查阳性的因子是()。

中央银行可以主动用于调节外汇市场的手段包括()。

Researchershavestudiedthepoorasindividuals,asfamiliesandhouseholds,asmembersofpoorcommunities,neighborhoodsand

可能导致财务报表不一定能反映公司的客观实际的因素有(　　)。