2. 工程
  3. 某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2。经分析，有下列两种可能的利用方案。 方案一：改造为批发市场出租10年后转售。需补缴地价，取得40年商业用地使用权。预计改造期为一年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元，在改造

某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2。经分析，有下列两种可能的利用方案。 方案一：改造为批发市场出租10年后转售。需补缴地价，取得40年商业用地使用权。预计改造期为一年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元，在改造

admin2016-02-09  58
问题 某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2。经分析，有下列两种可能的利用方案。
    方案一：改造为批发市场出租10年后转售。需补缴地价，取得40年商业用地使用权。预计改造期为一年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元，在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成后即可全部租出，租金为3元／(m2.天)，可出租面积为建筑面积的60％，运营费用率为25％，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2．5％，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1．6倍，转售税费为转售价格的7％，房地产报酬率为7．5％。
    方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用权。增加建筑面积17600m2，预计改造期为1．5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3％；改造完成后即可全部售出，售价为每平方建筑面积8500元，销售税费为售价的6％。
    根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元／m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元／m2，70年期居住用地楼面地价为4000元／m2，容积率每增加0．1，商业用地楼面地价下降5％，居住用地楼面地价下降2％，补缴地价以及买方购买该旧厂房均需要缴纳4％的契税。折现率为15％，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。
根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格。(1年按365天计)
选项
答案用假设开发法计算。 (1)方案一： 设该旧厂房的市场价格为V万元。 1)求取开发完成后价值VR万元。 第一年净租金=3元／(m2.天)×365天×26400m2×60％×(1-25％)=1300．86万元 净转售价格=1．6×VR万元×(1-7％)=1．488×VR万元 采用收益法预知未来若干年后价格的公式求取： [*] 解得：VR=35457．13万元。 折现后价值 35457．13万元÷(1+14％)=31102．746万元 2)改造费用折现值 1000元／m2×26400m2÷(1+14％)0.5+1300．86万元／2÷(1+14％)0.5+0.5／2=3062．138万元 3)补地价 补地价=4500元／m2×26400m2-1500元／m2×12500m2=10005万元 4)买方购买该旧厂房缴纳的契税=4％×V万元 5)旧厂房的市场价格=开发完成后价值-改造费用-补地价-购买该旧厂房税费 V=31102．746万元-3062．138万元-10005万元-4％×V，解得：V=17341．93万元 (2)方案二： 设该旧厂房的市场价格为V’万元 1)补地价 现状容积率=26400m2÷12500m2=2．112 改为公寓的容积率：(26400m2+17600m2)÷12500m2=3．52 改为公寓的居住用地地价=4000元／m2×[*]=2873．6元／m2 补地价=2873．6元／m2×(26400m2+17600m2)-1500元／m2×12500m2=10768．84万元 2)买方购买该旧厂房缴纳的契税=4％×V’万元 3)改造费用折现值 [*] 4)净销售收入折现值 [*] 5)旧厂房的市场价格=开发完成后价值-改造费用-补地价-购买该旧厂房税费 V’=28507．077万元-6918．855万元-10768．84万元-4％×V’，解得：V’=10403．25万元 (3)结论 两种方案中方案一的旧厂房价格高于方案二，说明方案一能承受更高的购买价格，因此该方案更可取。
解析
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