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某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2。经分析,有下列两种可能的利用方案。 方案一:改造为批发市场出租10年后转售。需补缴地价,取得40年商业用地使用权。预计改造期为一年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元,在改造
某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2。经分析,有下列两种可能的利用方案。 方案一:改造为批发市场出租10年后转售。需补缴地价,取得40年商业用地使用权。预计改造期为一年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元,在改造
admin
2016-02-09
63
问题
某旧厂房的建筑面积26400m
2
,占地面积12500m
2
。经分析,有下列两种可能的利用方案。
方案一:改造为批发市场出租10年后转售。需补缴地价,取得40年商业用地使用权。预计改造期为一年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元,在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成后即可全部租出,租金为3元/(m
2
.天),可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查,10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍,转售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。
方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得70年居住用地土地使用权。增加建筑面积17600m
2
,预计改造期为1.5年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元;在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的3%;改造完成后即可全部售出,售价为每平方建筑面积8500元,销售税费为售价的6%。
根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m
2
,现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m
2
,70年期居住用地楼面地价为4000元/m
2
,容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居住用地楼面地价下降2%,补缴地价以及买方购买该旧厂房均需要缴纳4%的契税。折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。
根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格。(1年按365天计)
选项
答案
用假设开发法计算。 (1)方案一: 设该旧厂房的市场价格为V万元。 1)求取开发完成后价值V
R
万元。 第一年净租金=3元/(m
2
.天)×365天×26400m
2
×60%×(1-25%)=1300.86万元 净转售价格=1.6×V
R
万元×(1-7%)=1.488×V
R
万元 采用收益法预知未来若干年后价格的公式求取: [*] 解得:V
R
=35457.13万元。 折现后价值 35457.13万元÷(1+14%)=31102.746万元 2)改造费用折现值 1000元/m
2
×26400m
2
÷(1+14%)
0.5
+1300.86万元/2÷(1+14%)
0.5+0.5/2
=3062.138万元 3)补地价 补地价=4500元/m
2
×26400m
2
-1500元/m
2
×12500m
2
=10005万元 4)买方购买该旧厂房缴纳的契税=4%×V万元 5)旧厂房的市场价格=开发完成后价值-改造费用-补地价-购买该旧厂房税费 V=31102.746万元-3062.138万元-10005万元-4%×V,解得:V=17341.93万元 (2)方案二: 设该旧厂房的市场价格为V’万元 1)补地价 现状容积率=26400m
2
÷12500m
2
=2.112 改为公寓的容积率:(26400m
2
+17600m
2
)÷12500m
2
=3.52 改为公寓的居住用地地价=4000元/m
2
×[*]=2873.6元/m
2
补地价=2873.6元/m
2
×(26400m
2
+17600m
2
)-1500元/m
2
×12500m
2
=10768.84万元 2)买方购买该旧厂房缴纳的契税=4%×V’万元 3)改造费用折现值 [*] 4)净销售收入折现值 [*] 5)旧厂房的市场价格=开发完成后价值-改造费用-补地价-购买该旧厂房税费 V’=28507.077万元-6918.855万元-10768.84万元-4%×V’,解得:V’=10403.25万元 (3)结论 两种方案中方案一的旧厂房价格高于方案二,说明方案一能承受更高的购买价格,因此该方案更可取。
解析
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房地产估价理论与方法
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