2. 工程
  3. 1. 分析下述评估报告，指出其中存在的问题，并加以说明。 ××市华兴酒家评估报告 一、评估单位：宇辰房地产估价公司 二、委托单位：康达工贸公司 三、评估期日：1995年8月1日～1995年8月30日 四、评估目的：为人股评估房地产价格 五、评估人员：(略)

1. 分析下述评估报告，指出其中存在的问题，并加以说明。 ××市华兴酒家评估报告 一、评估单位：宇辰房地产估价公司 二、委托单位：康达工贸公司 三、评估期日：1995年8月1日～1995年8月30日 四、评估目的：为人股评估房地产价格 五、评估人员：(略)

admin2012-01-08  61
问题 1. 分析下述评估报告，指出其中存在的问题，并加以说明。
××市华兴酒家评估报告
一、评估单位：宇辰房地产估价公司
二、委托单位：康达工贸公司
三、评估期日：1995年8月1日～1995年8月30日
四、评估目的：为人股评估房地产价格
五、评估人员：(略)
六、评估原则与依据：(略)
七、华兴酒家概况：
华兴酒家位于××市江南大道1号，所处地段优越，交通便利。华兴酒家共二层，砖混结构，外墙为铝合金玻璃幕墙。首层为大餐厅，建筑面积305m2，内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙，大理石地板，轻钢龙骨石膏板吊顶，主要经营自助火锅，每位消费20元；二层为包厢，建筑面积450m2，每问楼面铺地毯，内墙挂彩色壁毯，每间设有29英寸彩电并配有卡拉OK单放机和旋转彩灯，菜肴以川菜风味为主，平均每位消费40元。
华兴酒家占地500m2，土地使用年限为40年，从1990年8月30日起至2030年8月30日止。
八、评估过程：
1．选择评估方法：考虑到华兴酒家收益比较稳定，其收益状况在同类酒家中属中等水平，故选用收益还原法。其计算公式为：

评估价格(式中：A：年总收入，C：年总支出，r：土地还原利率，n：收益年期)。
2．确定还原利率：根据市统计局提供资料，列表如下：

对上表数据进行分析后，拟定以其平均值作为还原利率比较合适：
r=(13%+15%+15%+15%+12%)÷5=14%
3．计算年总收入
(1)首层大餐厅有200个座位，每天中午晚上两次营业，上座率均为65%，每人次自助火锅消费20元，一年按350天计算则一年总收入为：
200×2×65%×20×350=1820000(元)
(2)二层有20间包厢，每间包厢平均6个座位，每天按中午、晚上两次营业计算，平均每次上座率70%，每人次平均消费40元，一年按350天计算，则一年总收入为：
20×6×2×40×350=3360000(元)
(3)年总收入为：1820000+3360000=5180000(元)
4．计算年总支出
(1)营业税及附加：按总收入的5.5%计算
5180000×5.5%=284900(元)
(2)餐饮成本(原材料、能源、人工工资及福利费等)：按总收入的50%计算
5180000×50%=2590000(元)
(3)管理人员工资：40人，每人每月400元，则
400×40×12=192000(元)
(4)综合管理费：每年按总收入的5%计算
5180000×5%=259000(元)
(5)保险费：按投保金额200万元的0.3%计算
200000×0.3%=6000(元)
(6)固定资产折旧费：按注册资金800万元的9%计算
8000000×9%=720000(元)
(7)广告宣传费：按总收入的0.5%计算
5180000×0.5%=25900(元)
(8)房屋及设备更新：按注册资金的1%计算
8000000×1%=80000(元)
(9)人员培训费：按总收入的0.5%计算
5180000×0.5%=25900(元)
(10)其他费用：按总收入的5%计算
5180000×5%=259000(元)
(11)年总支出为4442700元
5．评估价格计算
根据公式

九、评估结论：
经采用收益还原法评估，华兴酒家房地产在评估日期的市场价格为489.7万元。
宇辰房地产估价公司(公章)
1995年8月30日
选项
答案 分析上述评估报告，并指出其中存在的问题。 一份完整的规范的估价报告书应由六部分组成，即：封面，目录，致委托估价方函，估价结果报告，估价过程报告及有关附件。 1．从报告的格式上说，不够规范，缺少封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告及有关附件，所提供的报告充其量只是一份估价过程报告而已。 2．报告三、评估期日，应为评估日期，即评估作业日期。 3．报告没有评估期日(评估时点、评估基准日)。 4．报告对土地使用权取得方式未予介绍，土地使用权归谁所有。 5．报告对建筑物所有权归属未予介绍，房屋所有权归谁所有。 6．委托单位康达工贸公司与华兴酒家关系未予介绍，康达是否有权委托。 7．建筑物建成年月、新旧完损程度、使用维护保养情况未予介绍。 8．评估人员有否现场踏勘、实地观察结果未予介绍。 9．选用收益还原法是可以的，但报告八、1．计算公式中，未考虑酒家利润，年净收益=年总收入-年总支出-年获利润。 10．报告八1．计算公式中，r应为综合还原利率，而不应是土地还原利率。 11．报告八1．计算公式是有假设前提的，即年净收益不变，还原科率不变，此物业在1995年8月30日～2030年8月30日，长达35年时间中，难以保证上述假设成立。 12．报告八2．确定还原利率时不应考虑物价上涨率与经济增长率两项。 13．报告八2．确定还原利率时若用前三项，也不一定是取算术平均值，也可以用加权平均值。 14．报告八3．(2)计算二层包厢年总收入有误，未考虑平均上座率70%，而是当做100%计算，实际二层年总收入应为336(万元)×70%=235.2(万元) 15．报告八4．(1)中，营业税及附加，应为营业税、城市维护建设税和教育费附加，简称两税一费。 16．报告八4．(3)“管理人员工资：40人”；工资应包含在八、4，(2)之中，“人工工资及福利费”，不应再单独列支；即使管理人员工资未有包括，像这样一个建筑面积为305+450=755m2的酒店，也不应该有40名管理人员。 17．报告八4．(6)“固定资产折旧费：按注册资金800万元的9%计算”有误，应按固定资产的一定百分比计算。 18．报告八4．(8)“房屋及设备的更新费：按注册资金的1%计算”有误，应按固定资产的一定百分比计算。 19．报告八4中，还有一些重要的税费未予考虑，如企业所得税、房产税、土地使用税及新开征的土地增值税(从1994年1月1日开征)，因此实际的总支出将比444.27万元要大很多，说不定此酒家只有微利，甚至亏损。若是亏损，净收益为负数，根本无法用收益还原法。 20．报告八5中，不仅净收益中未减去酒家正常利润，且还原利率r根据八、2．计算为14%，而八、5．计算时用15%有误。 21．收益年限n应为40-5=35年，而非为40年，所以收益价格有误。 22．报告九评估结论中评估日期应是评估期日。 23．报告九市场价值489.7万元，完全是用收益还原法计算的收益价格，评估价格还应结合估价人员经验，在收益价格的基础上，综合各方面因素，给出恰当的合理的评估价格。 24．评估结果还应用大写表示，以示慎重。 25．评估报告应有评估人员签名，再加盖公章。 26．物业价格评估不应只用一种方法，例如此物业除用收益还原法外，还可用市场比较法等加以对照参考校核。 27．委托单位与评估单位的法人名称都有问题，前面应冠以地名。 28．报告的名称“××市酒家评估报告”不十分明确，也可以理解为开发项目评估报告，属于投资决策分析的可行性研究报告。 29．投保金额200万元根据是什么，应根据固定资产总额作为投保金额。 30．年净收益应考虑递增，而不应该是35年不变；还原利率在35年也要变化。 31．按目前数据考虑，年总收八=182(万元)+235.2(万元)=417.2(万元)，年总支出=444.27(万元)，暂不考虑利润，年净收益=年总收入-年总支出=417.2-444.27=-27.07(万元)，无法用收益还原法求收益价格。 32．如果按照标题“××市华兴酒家评估报告”，从价格评估的角度，可以理解为整个酒家，即既包括房地产，还包括厨房炊事设备、餐厅桌椅、餐具、彩电、卡拉OK机、旋转彩灯、音响设备、地毯、壁毯等所有财产、设备，甚至还可以包括无形资产，如果华兴酒家在当地是一家百年老店，知名度很大，店名也是无形资产。 33．酒家一层305m2，二层450m2，是否漏掉计算一层的厨房面积145m2，在房地产估价时应该包括炊事间在内。
解析
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