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1. 分析下述评估报告,指出其中存在的问题,并加以说明。 ××市华兴酒家评估报告 一、评估单位:宇辰房地产估价公司 二、委托单位:康达工贸公司 三、评估期日:1995年8月1日~1995年8月30日 四、评估目的:为人股评估房地产价格 五、评估人员:(略)
1. 分析下述评估报告,指出其中存在的问题,并加以说明。 ××市华兴酒家评估报告 一、评估单位:宇辰房地产估价公司 二、委托单位:康达工贸公司 三、评估期日:1995年8月1日~1995年8月30日 四、评估目的:为人股评估房地产价格 五、评估人员:(略)
admin
2012-01-08
64
问题
1. 分析下述评估报告,指出其中存在的问题,并加以说明。
××市华兴酒家评估报告
一、评估单位:宇辰房地产估价公司
二、委托单位:康达工贸公司
三、评估期日:1995年8月1日~1995年8月30日
四、评估目的:为人股评估房地产价格
五、评估人员:(略)
六、评估原则与依据:(略)
七、华兴酒家概况:
华兴酒家位于××市江南大道1号,所处地段优越,交通便利。华兴酒家共二层,砖混结构,外墙为铝合金玻璃幕墙。首层为大餐厅,建筑面积305m
2
,内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙,大理石地板,轻钢龙骨石膏板吊顶,主要经营自助火锅,每位消费20元;二层为包厢,建筑面积450m
2
,每问楼面铺地毯,内墙挂彩色壁毯,每间设有29英寸彩电并配有卡拉OK单放机和旋转彩灯,菜肴以川菜风味为主,平均每位消费40元。
华兴酒家占地500m
2
,土地使用年限为40年,从1990年8月30日起至2030年8月30日止。
八、评估过程:
1.选择评估方法:考虑到华兴酒家收益比较稳定,其收益状况在同类酒家中属中等水平,故选用收益还原法。其计算公式为:
评估价格(式中:A:年总收入,C:年总支出,r:土地还原利率,n:收益年期)。
2.确定还原利率:根据市统计局提供资料,列表如下:
对上表数据进行分析后,拟定以其平均值作为还原利率比较合适:
r=(13%+15%+15%+15%+12%)÷5=14%
3.计算年总收入
(1)首层大餐厅有200个座位,每天中午晚上两次营业,上座率均为65%,每人次自助火锅消费20元,一年按350天计算则一年总收入为:
200×2×65%×20×350=1820000(元)
(2)二层有20间包厢,每间包厢平均6个座位,每天按中午、晚上两次营业计算,平均每次上座率70%,每人次平均消费40元,一年按350天计算,则一年总收入为:
20×6×2×40×350=3360000(元)
(3)年总收入为:1820000+3360000=5180000(元)
4.计算年总支出
(1)营业税及附加:按总收入的5.5%计算
5180000×5.5%=284900(元)
(2)餐饮成本(原材料、能源、人工工资及福利费等):按总收入的50%计算
5180000×50%=2590000(元)
(3)管理人员工资:40人,每人每月400元,则
400×40×12=192000(元)
(4)综合管理费:每年按总收入的5%计算
5180000×5%=259000(元)
(5)保险费:按投保金额200万元的0.3%计算
200000×0.3%=6000(元)
(6)固定资产折旧费:按注册资金800万元的9%计算
8000000×9%=720000(元)
(7)广告宣传费:按总收入的0.5%计算
5180000×0.5%=25900(元)
(8)房屋及设备更新:按注册资金的1%计算
8000000×1%=80000(元)
(9)人员培训费:按总收入的0.5%计算
5180000×0.5%=25900(元)
(10)其他费用:按总收入的5%计算
5180000×5%=259000(元)
(11)年总支出为4442700元
5.评估价格计算
根据公式
九、评估结论:
经采用收益还原法评估,华兴酒家房地产在评估日期的市场价格为489.7万元。
宇辰房地产估价公司(公章)
1995年8月30日
选项
答案
分析上述评估报告,并指出其中存在的问题。 一份完整的规范的估价报告书应由六部分组成,即:封面,目录,致委托估价方函,估价结果报告,估价过程报告及有关附件。 1.从报告的格式上说,不够规范,缺少封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告及有关附件,所提供的报告充其量只是一份估价过程报告而已。 2.报告三、评估期日,应为评估日期,即评估作业日期。 3.报告没有评估期日(评估时点、评估基准日)。 4.报告对土地使用权取得方式未予介绍,土地使用权归谁所有。 5.报告对建筑物所有权归属未予介绍,房屋所有权归谁所有。 6.委托单位康达工贸公司与华兴酒家关系未予介绍,康达是否有权委托。 7.建筑物建成年月、新旧完损程度、使用维护保养情况未予介绍。 8.评估人员有否现场踏勘、实地观察结果未予介绍。 9.选用收益还原法是可以的,但报告八、1.计算公式中,未考虑酒家利润,年净收益=年总收入-年总支出-年获利润。 10.报告八1.计算公式中,r应为综合还原利率,而不应是土地还原利率。 11.报告八1.计算公式是有假设前提的,即年净收益不变,还原科率不变,此物业在1995年8月30日~2030年8月30日,长达35年时间中,难以保证上述假设成立。 12.报告八2.确定还原利率时不应考虑物价上涨率与经济增长率两项。 13.报告八2.确定还原利率时若用前三项,也不一定是取算术平均值,也可以用加权平均值。 14.报告八3.(2)计算二层包厢年总收入有误,未考虑平均上座率70%,而是当做100%计算,实际二层年总收入应为336(万元)×70%=235.2(万元) 15.报告八4.(1)中,营业税及附加,应为营业税、城市维护建设税和教育费附加,简称两税一费。 16.报告八4.(3)“管理人员工资:40人”;工资应包含在八、4,(2)之中,“人工工资及福利费”,不应再单独列支;即使管理人员工资未有包括,像这样一个建筑面积为305+450=755m
2
的酒店,也不应该有40名管理人员。 17.报告八4.(6)“固定资产折旧费:按注册资金800万元的9%计算”有误,应按固定资产的一定百分比计算。 18.报告八4.(8)“房屋及设备的更新费:按注册资金的1%计算”有误,应按固定资产的一定百分比计算。 19.报告八4中,还有一些重要的税费未予考虑,如企业所得税、房产税、土地使用税及新开征的土地增值税(从1994年1月1日开征),因此实际的总支出将比444.27万元要大很多,说不定此酒家只有微利,甚至亏损。若是亏损,净收益为负数,根本无法用收益还原法。 20.报告八5中,不仅净收益中未减去酒家正常利润,且还原利率r根据八、2.计算为14%,而八、5.计算时用15%有误。 21.收益年限n应为40-5=35年,而非为40年,所以收益价格有误。 22.报告九评估结论中评估日期应是评估期日。 23.报告九市场价值489.7万元,完全是用收益还原法计算的收益价格,评估价格还应结合估价人员经验,在收益价格的基础上,综合各方面因素,给出恰当的合理的评估价格。 24.评估结果还应用大写表示,以示慎重。 25.评估报告应有评估人员签名,再加盖公章。 26.物业价格评估不应只用一种方法,例如此物业除用收益还原法外,还可用市场比较法等加以对照参考校核。 27.委托单位与评估单位的法人名称都有问题,前面应冠以地名。 28.报告的名称“××市酒家评估报告”不十分明确,也可以理解为开发项目评估报告,属于投资决策分析的可行性研究报告。 29.投保金额200万元根据是什么,应根据固定资产总额作为投保金额。 30.年净收益应考虑递增,而不应该是35年不变;还原利率在35年也要变化。 31.按目前数据考虑,年总收八=182(万元)+235.2(万元)=417.2(万元),年总支出=444.27(万元),暂不考虑利润,年净收益=年总收入-年总支出=417.2-444.27=-27.07(万元),无法用收益还原法求收益价格。 32.如果按照标题“××市华兴酒家评估报告”,从价格评估的角度,可以理解为整个酒家,即既包括房地产,还包括厨房炊事设备、餐厅桌椅、餐具、彩电、卡拉OK机、旋转彩灯、音响设备、地毯、壁毯等所有财产、设备,甚至还可以包括无形资产,如果华兴酒家在当地是一家百年老店,知名度很大,店名也是无形资产。 33.酒家一层305m
2
,二层450m
2
,是否漏掉计算一层的厨房面积145m
2
,在房地产估价时应该包括炊事间在内。
解析
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