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  3. 某职工宿舍：2005年10月竣工，6层砖混结构，层高2．7m，建筑面积5 669．04m2，基础为钢筋混凝土条形基础，内外承重墙为240砖墙，内隔墙为120砖墙，2011年1月1日对该宿舍楼进行评估，采用市场比较法，收集到最近成交的类似交易实例有：A花园小

某职工宿舍：2005年10月竣工，6层砖混结构，层高2．7m，建筑面积5 669．04m2，基础为钢筋混凝土条形基础，内外承重墙为240砖墙，内隔墙为120砖墙，2011年1月1日对该宿舍楼进行评估，采用市场比较法，收集到最近成交的类似交易实例有：A花园小

admin2020-01-10  39
问题 某职工宿舍：2005年10月竣工，6层砖混结构，层高2．7m，建筑面积5 669．04m2，基础为钢筋混凝土条形基础，内外承重墙为240砖墙，内隔墙为120砖墙，2011年1月1日对该宿舍楼进行评估，采用市场比较法，收集到最近成交的类似交易实例有：A花园小区、B商品住宅区、C小区，基本资料如下：
    A花园小区：建筑面积4 300m2，土地单价为2 200元／m2；
    B商品住宅区：建筑面积3 900m2，土地单价为2 500元／m2；
    C小区：建筑面积为4 100m2，土地单价为2 100元／m2。
    将被评估建筑物与交易实例进行比较，分别对交易实体价格进行交易情况修正，交易日期修正，区域因素修正和个别因素修正，相关修正系数见下表：

经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼的局部装修、改造需花费150 000元。
要求：根据上述资料，评估该宿舍楼的价值(计算结果保留整数)。
选项
答案(1)计算A、B、C交易实体的修正后单价 修正后A的单价 =[*]=2 166(元／m2) 修正后B的单价 =[*]=2 678(元／m2) 修正后C的单价 =[*]=2 505(元／m2) (2)计算待估宿舍的建筑面积单价([*]) [*]=(2166+2678+2505)/3=2 450(元／m2) (3)待估土地总价=2 450×5 669．04=13 889 148(元) (4)计算实体性贬值： 成新率=[*] 实体性贬值=13 889 148×(1-86％)=1 944 481(元) (5)计算功能性贬值，因为局部要装修，所以功能性贬值为150 000元。 (6)评估该建筑物的价格 建筑物的价格=13 889 148-1 944 481-150 000=11 794 667(元)
解析
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