案情：甲开发商为筹集款项，将一栋正在建设中的别墅抵押给乙银行，贷款1000万元，但未办理登记。在别墅建好后，甲又将该别墅卖给了客户丙，作价1 000万元，丙一次性预付500万元，余款分5年付清。待付清款项后，甲将该别墅交付给丙。丙预付500万元后，甲给丙办

admin2014-11-03 48

问题案情：甲开发商为筹集款项，将一栋正在建设中的别墅抵押给乙银行，贷款1000万元，但未办理登记。在别墅建好后，甲又将该别墅卖给了客户丙，作价1 000万元，丙一次性预付500万元，余款分5年付清。待付清款项后，甲将该别墅交付给丙。丙预付500万元后，甲给丙办理了过户手续。随后，甲故意隐瞒该别墅上设定的抵押权和别墅过户的事实，又将该别墅卖给了丁客户，并签订了买卖合同。丁客户按约预付了500万元。在此期间，甲又与戊签订了别墅的租赁合同，租期5年，戊将该别墅装饰成茶艺馆进行经营。第四年，因泥石流该别墅被掩埋。经查：甲一次性收取了戊的5年租金50万元，且戊经甲同意，对该别墅投入了50万元的装修费。因甲不能偿还银行贷款，及不能给付房屋而引起纠纷。
问题：
1．甲与乙银行之间的抵押合同效力如何?乙银行对该别墅是否享有抵押权?为什么?
2．在别墅毁损之前，该别墅的所有权属于谁?理由是什么?
3．丙是否可以要求甲返还1000万元及其利息?为什么?
4．丁可否主张撤销合同?丁是否可以要求甲返还1000万元及其利息?为什么?
5．该别墅毁损的损失应由谁承担?为什么?
6．戊对甲是否享有合同解除权?并要求甲返还10万元的租金，为什么?
7．戊投入的50万元的装修费应如何承担?为什么?

选项

答案1．第一问：抵押合同有效。依法成立的合同自成立时生效，没有办理物权登记的不影响合同的效力。第二问：乙银行不享有对别墅的抵押权。因为未办理抵押权登记。 2．属于丙。理由是买卖合同有效，且办理了过户登记。 3．不能。因为甲与丙订立合同时没有欺诈行为，且丙取得了房屋所有权，因此丙不能主张惩罚性赔偿，即增加不超过已付购房款一一倍的赔偿。丙只能要求甲返还500万元及利息。 4．可以。有权要求甲返还1000万元及其利息。因为甲隐瞒了房屋已经过户给丙的事实，且丁因甲的欺诈不可能取得别墅的所有权，故可要求甲承担惩罚性赔偿责任，即增加不超过已付购房款一倍的赔偿，可以要求甲返还1000万元及利息。 5．由甲承担。因为该别墅并未交付给丙，交付前的风险由出卖人甲承担。 6．戊享有合同解除权。因为租赁物因不可抗力已经灭失，致使租赁合同的目的不能实现。戊行使解除权后可要求甲返还租赁合同还没有履行的1年剩余租期所涉及的租金1 0万元。 7．由甲分摊5万元，戊分摊45万元。经出租人甲同意进行装修的合理费用由承租人承担，因不可归责于双方的原因而解除租赁合同的，由双方分担损失。因此租赁合同已经履行的4年所分摊的40万元装修费用应当由戊承担；对于租赁合同没有履行的1年所分摊的费用10万元有甲和戊合理分摊，各分摊5万元，因此甲分摊5万元，戊分摊45万元。

解析

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