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某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。 经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿
某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。 经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿
admin
2013-06-10
26
问题
某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。
经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3000m
2
，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2.4。该办公楼建成后，预计售价为11000元/m
2
，开发期为两年，建筑费为4500元/m
2
，专业费和不可预见费分别为建筑费的 5%和3%，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产售价的6%，年贷款利率为 8%，土地还原利率为6%。
W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元/亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收；耕地占用税按5元/m
2
计收；耕地开垦费按10元/m
2
计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，土地开发费为60元/m
2
，开发周期为 1年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为15%，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元/m
2
，住宅用地土地出让金最低不得低于300元/m
2
，商业用地出让金最低不得低于600元/m
2
。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元/m
2
，住宅用地土地出让金最低不得低于500元/m
2
，商业用地出让金最低不得低于930元/m
2
。
1．请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。
2．经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%，给予补偿，试问该企业最高可以得到多少补偿？
3．该企业如以该补偿价购置开发区的土地，最多可以购买的土地面积是多少？
选项
答案
1．适用公式 (1)老厂区规划条件下，出让土地使用权价格评估公式为： 土地价格=开发完成后的楼价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-利润-销售税费 (因题目中未给出购地税费比率，在此不考虑购地税费) (2)老厂区规划条件下，划拨土地使用权价格评估公式： 划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地出让金 (3)工业开发区土地市场价格评估公式： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 2．计算步骤 1)测算老厂区用地在规划条件下的出让土地使用权价格 老厂区用地属待开发土地，适用于剩余法评估。 (1)确定最有效利用方式。根据规划，老厂区规划用途为商务办公，即为最有效利用方式。 (2)计算开发后的不动产总价。 不动产总价=11000×2.4×3000=7920(万元) (3)计算建造成本。 建筑费用=4500×2.4×3000=3240(万元) 专业费=3240×5%=162(万元) 不可预见费=3240×3%=97.2(万元) 建筑成本合计=3240+162+97.2=3499.2(万元) (4)计算开发利润。 利润=7920×15%=1188(万元) (5)计算投资利息。 投资利息=土价×[(1+8%)
2
-1)+3499.2×45%×[(1+8%)
1.5
-1]+3499.2×55%×[(1+8%)
0.5
-1]=0.1664×地价+192.69+75.5=0.1664×地价+268.19 (6)计算税费。 税费=7920×6%=475.20(万元) (7)计算地价。 地价=7920-3499.20-1188-0.1664×地价-268.19-475.2 地价=2134.30(万元) 单位面积地价=2134.3/3000=7114.30(元/m
2
) 2)测算该企业可得到的补偿 根据题意，应按规划条件下划拨土地使用权价格的60%对企业给予补偿，W市商业用地的最低出让金为930元m
2
(上标)，其划拨土地使用权价格应为出让土地使用权价格后扣减出让金，即： 划拨土地使用权价格=7114.3-930=6184.30(元/m
2
) 补偿金额=60%×6184.30×3000=1113.17(万元) 该企业最高可以得到1113.17万元的补偿。 3)计算可以购置的开发区土地面积 (1)用成本逼近法测算开发区的单位面积地价。 ①计算土地取得费及税费。 土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即： 最高补偿标准=1800×30=54000(元/亩)=81(元/m
2
) 青苗补偿及地上物补偿=1800/66.67=2.70(元/m
2
) 征地费合计=81+2.70=83.70(元/m
2
) 征地管理费=83.70×4%=3.35(元/m
2
) 耕地占用税=5元/m
2
耕地开垦费=10元/m
2
合计土地取得费及税费=83.7+3.35+5+10=102.05(元/m
2
) ②土地开发费。 土地开发费=60元/m
2
③投资利息。 投资利息=102.05×8%+60×1/2×8%=10.56(元/m
2
) ④投资利润。 投资利润=(102.05+60)×15%=24.31(元/m
2
) ⑤计算50年期成本价格。 50年期价格=(102.05+60+10.56+24.31)×[1-1/(1+6%)
50
]=186.23(元/m
2
) ⑥计算土地增值。 根据题意，这里土地增值收益取50年期土地出让金，最低为150元/m
2
。 ⑦计算单位面积地价。 单位面积地价=186.23+150=336.23(元/m
2
) 即：开发区50年期的工业用地土地使用权价格为336.23元/m
2
。 (2)计算可以购置的土地面积。 可购置土地面积=1113.174/336.23=33107.52(m
2
) 换算成亩=33107.52/666.67=49.66(亩) 即：该企业获得的补偿款可以购置49.66亩的工业开发区土地。
解析
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