2014年12月1日，袁某与刘某签订《房屋租赁合同》，约定将自有房屋出租给刘某，租期2年。2015年3月6日，因房屋价格上涨，袁某将该房屋出卖给其外甥吴某(已交付，但未办理过户手续)。2015年5月1日，吴某来收房时刘某才知该房已被出卖。对此，下列哪些说法

admin2021-06-28 61

问题 2014年12月1日，袁某与刘某签订《房屋租赁合同》，约定将自有房屋出租给刘某，租期2年。2015年3月6日，因房屋价格上涨，袁某将该房屋出卖给其外甥吴某(已交付，但未办理过户手续)。2015年5月1日，吴某来收房时刘某才知该房已被出卖。对此，下列哪些说法是正确的?( )

选项 A、刘某不能行使优先购买权对抗吴某
B、刘某可以侵害优先购买权为由向袁某主张赔偿
C、刘某可以侵害优先购买权为由主张袁某与吴某的房屋买卖合同无效
D、即使吴某依据有效房屋买卖合同取得房屋所有权，也无权要求刘某腾房

答案B,D

解析根据《民法典》第726条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。买受人吴某(外甥)并非法律所保护的出租人近亲属，房屋也未办理登记手续，承租人刘某可以对其主张优先购买权。A选项错误，不当选。
根据《民法典》第728条，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房尾租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房犀买卖合同无效的，人民法院不予支持。故B选项当选，C选项不当选。
根据《民法典》第725条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。因此吴某无权请求刘某搬出房屋，D选项正确，当选。

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试卷二

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