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  3. [案例2] 2002年1月，A房地产开发公司(下称A公司)就一商品楼开发项目与B建筑公司(下称B公司)签订建筑工程承包合同。该合同约定：由B公司作为总承包商承建该商品楼开发项目，A公司按工程进度付款；建筑工期为2年。2002年7月，A公司与 C银行签

[案例2] 2002年1月，A房地产开发公司(下称A公司)就一商品楼开发项目与B建筑公司(下称B公司)签订建筑工程承包合同。该合同约定：由B公司作为总承包商承建该商品楼开发项目，A公司按工程进度付款；建筑工期为2年。2002年7月，A公司与 C银行签

admin2009-05-08  59
问题 [案例2]
   2002年1月，A房地产开发公司(下称A公司)就一商品楼开发项目与B建筑公司(下称B公司)签订建筑工程承包合同。该合同约定：由B公司作为总承包商承建该商品楼开发项目，A公司按工程进度付款；建筑工期为2年。2002年7月，A公司与 C银行签订借款合同，该合同约定：A公司向C银行借款5000万元，借款期限1年；同时约定将在建的商品楼作为借款的抵押担保，A公司与C银行共同办理了抵押登记手续。
   由于A公司资金不足，不能按期向B公司支付工程款项，该建筑工程自2003年6月起停工。A公司欠付B公司材料款800万元、人工费400万元；A公司依合同应承担违约金200万元。B公司多次催要未果。
   B公司为追索欠款和违约金，于2003年8月诉至法院，申请保全在建商品楼，并根据合同法的有关规定要求拍卖受偿。C银行因A公司逾期未还借款也于2003年8月向法院提起诉讼，并对 A公司的在建商品楼主张抵押权。
   要求：
   根据上述内容，回答下列问题：
   (1) A公司以在建商品楼作为借款的抵押担保是否有效?并说明理由。
   (2) 请说明B公司要求以在建商品楼拍卖所得受偿的法律依据的内容。
   (3) 在B公司与C银行均要求对在建商品楼行使受偿权利的情况下，谁的受偿权利更为优先?并说明理由。
   (4) B公司追索的材料款、人工费、违约金中，哪些属于享有优先权的范围?
选项
答案 (1) A公司以在建商品楼作为借款的抵押担保有效(0.5分)。根据担保法司法解释，正在建设的房屋或其他建筑物可以抵押(0.5分)，当事人办理了抵押物登记手续，抵押有效(1分)。 (2) 根据合同法及有关司法解释规定，建设工程的发包人未按照约定支付工程价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价(0.5分)，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖(0.5分)，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿(1分)。 (3) B公司享有的受偿权利更为优先(0.5分)。根据合同法及有关司法解释规定，建设工程承包人的建筑工程价款就该工程拍卖价款的优先受偿权优于抵押权和其他债权。尽管C银行可以对商品楼行使抵押权，但B公司对该商品楼的受偿权优先于C银行的抵押权(1.5分)。 (4) B公司享有优先权的建筑工程价款包括承包人为该建筑工程应当支付的材料款、人员报酬等实际支出的费用，不包括因发包人违约而造成的损失(3分)。 (或者：A公司欠付B公司材料款800万元、人工费400万元，可以优先于C银行的抵押权受偿，但违约金200万元不能优先受偿)。
解析
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