2. 司法
  3. 甲与乙签订房屋买卖合同，将一幢房屋卖与乙。双方同时约定，一方违约应支付购房款35%的违约金。但在交房前甲又与丙签订合同，将该房卖与丙，并与丙办理了过户登记手续。下列说法中哪些是正确的?

甲与乙签订房屋买卖合同，将一幢房屋卖与乙。双方同时约定，一方违约应支付购房款35%的违约金。但在交房前甲又与丙签订合同，将该房卖与丙，并与丙办理了过户登记手续。下列说法中哪些是正确的?

admin2021-11-04  30
问题 甲与乙签订房屋买卖合同，将一幢房屋卖与乙。双方同时约定，一方违约应支付购房款35%的违约金。但在交房前甲又与丙签订合同，将该房卖与丙，并与丙办理了过户登记手续。下列说法中哪些是正确的?
选项 A、乙可以自己与甲签订的合同在先，主张甲与丙签订的合同无效
B、乙有权要求甲收回房屋，实际履行合同
C、乙不能要求甲实际交付该房屋，但可要求甲承担违约责任
D、若乙要求甲支付约定的违约金，甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少
答案C，D
解析 本案考查房屋买卖合同的效力与房屋所有权的变动。《合同法》第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。房屋产权变动以登记为准。因为甲与丙有买卖房屋合同，又办理了过户登记手续，所以房屋所有权归丙所有，甲无权主张丙返还房屋。但甲违反了与乙签订的房屋买卖合同，不能履行交付房屋的义务，甲应负担违约责任，所以C项正确。甲的违约行为，乙可以按照合同规定要求甲支付购房款35%的违约金。根据《合同法》第114条第2款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《合同法解释(二)》第29条第2款规定：当事人约定的违约金超过损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。所以D项中，甲方要求法院或仲裁机构适当减少是合法的。甲与乙签订的房屋买卖合同、甲与丙签订的房屋买卖合同都是债权合同，按债权平等的原则，两个合同都是有效的，任何一方不得以合同成立在先主张另一个合同无效。所以A项错误。关于实际履行，《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(1)法律上或者事实上不能履行；……丙对房屋已享有所有权，按照“一物一权”的物权原理，甲对房屋的所有权已消灭，所以乙要求甲收回房屋，实际履行合同属于法律上不能履行，B项错误。
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法律职业资格

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