2. 工程
  3. 某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料。征地补偿资料：该开发

某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料。征地补偿资料：该开发

admin2009-05-10  71
问题 某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料。征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定．征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/平方米征收；耕地开垦费，按10元/平方米计收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元/平方米。假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；并发的投资回报率为15%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为 120%，请根据上述资料计算土地单价。
选项
答案[解] 1．解题思路与方法选用根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。 2．解题步骤 (1)计算土地取得费及税费。土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍， 即： ①最高补偿标准：2000×30/666.67＝60000/666.67＝90(元/平方米) ②青苗补偿及地上物补偿：2000/666.67＝3.0(元/平方米)③征地费合计：90+3.0＝93.0(元/平方米) ④征地管理费：93.0×4%＝3.72(元/平方米)⑤耕地占用税：5元/平方米⑥耕地开垦费：10元/平方米 ⑦土地取得费及税费＝93.0+3.72+5+10＝111.72(元/平方米) (2)土地开发费。土地开发费＝90元/平方米 (3)投资利息。投资利息＝111.72×[(1+8%)1.5-1]+90×[(1+8%)0.75 -1]＝19.02(元/平方米) (4)投资利润。投资利润＝(111.72+90)×15%＝30.26(元/平方米) (5)计算土地成本价格。成本价格＝111.72+90+19.02+30.26＝251.0(元/平方米) (6)计算土地增值。根据题意，这里土地增值率取20%，则：土地增值＝251×20%＝50.2(元/平方米) (7)计算全开发区土地单位面积地价。全开发区土地单位面积地价：251.0+50.2＝301.2(元/平方米) (8)计算可出让土地单位面积地价。可出让土地单位面积地价：301.2/80%＝376.5(元/平方米)即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元/平方米。
解析
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