某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后,委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的

admin2012-01-08 31

问题某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后,委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同,收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同;成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

选项

答案1.首先明确以下内容。 ①估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同。 ②净收益指房地产对应净收益,即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分。 ③净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等,包含了正常的商业利润等。 2.收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命,还要考虑土地使用年限(当土地使用终止年限短于建筑物寿命终止年限)。 3.估价采用的成本应为估价时点的社会平均(客观)成本(或者实际成本是历史的,也不一定是社会平均(客观)成本)。

解析

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房地产估价案例与分析

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房地产估价师

房地产经纪活动的基本类型包括()。

房地产经纪人在房地产经纪信息加工整理的过程中，通过对信息的()，产生具有深度和新价值的信息并提高自身的判断、思考能力。

可撤销的房屋买卖合同是包括()。

房屋所有权的消灭主要有()。

()是指国家、企业和个人为了达到一定的目的,直接或间接地对房地产的开发、经营、管理所进行的投资活动。

房地产经纪人员为购房者进行个人货款代办服务时,一定要考虑购房者的实际经济承受能力,且还款额一般不应超过家庭总收入的()。

当事人之间对房地产经纪合同的履行有争议的,可以通过下列()等方式解决。

房地产经纪信息的搜集途径有()。

#include＜stdio．h＞voidf(inty，intx){y=y+X；x=x+y；}main(){intx=2，y=4；f(y，＆x)；printf("%d%d\n"，

《都江堰》中“秦始皇筑长城的指令，雄壮、蛮吓、残忍；他筑堰的指令，智慧、仁慈、透明”，这句话所用的修辞手法是()

元气生成的主要物质来源是()

A、风热所致目翳B、老年型初、中期白内障C、肝阴不足肝气偏盛所致青少年视力下降，青少年假性近视，视力疲劳D、肝火旺盛E、暴发火眼珍视明滴眼液主治

下列情肜中，不属于有限合伙人当然退伙的有()。

下列业务中，不属于营业税征收范围的是()。

根据布卢姆等人对目标的定义和分类所进行的系统的研究，教育目标可以分为三种类型，分别是：认知目标、情感目标和______。

根据《国家赔偿法》的规定，下列关于国家赔偿的方式说法错误的是()。

下列选项中，不是国务院组成人员的是()。

在下面关于数据表视图与查询关系的说法中，错误的是()。

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房地产估价师

房地产经纪活动的基本类型包括()。

房地产经纪人在房地产经纪信息加工整理的过程中，通过对信息的()，产生具有深度和新价值的信息并提高自身的判断、思考能力。

可撤销的房屋买卖合同是包括()。

房屋所有权的消灭主要有()。

()是指国家、企业和个人为了达到一定的目的,直接或间接地对房地产的开发、经营、管理所进行的投资活动。

房地产经纪人员为购房者进行个人货款代办服务时,一定要考虑购房者的实际经济承受能力,且还款额一般不应超过家庭总收入的()。

当事人之间对房地产经纪合同的履行有争议的,可以通过下列()等方式解决。

房地产经纪信息的搜集途径有()。

#include＜stdio．h＞voidf(inty，int*x){y=y+*X；*x=*x+y；}main(){intx=2，y=4；f(y，＆x)；printf("%d%d\n"，

《都江堰》中“秦始皇筑长城的指令，雄壮、蛮吓、残忍；他筑堰的指令，智慧、仁慈、透明”，这句话所用的修辞手法是()

元气生成的主要物质来源是()

A、风热所致目翳B、老年型初、中期白内障C、肝阴不足肝气偏盛所致青少年视力下降，青少年假性近视，视力疲劳D、肝火旺盛E、暴发火眼珍视明滴眼液主治

下列情肜中，不属于有限合伙人当然退伙的有()。

下列业务中，不属于营业税征收范围的是()。

根据布卢姆等人对目标的定义和分类所进行的系统的研究，教育目标可以分为三种类型，分别是：认知目标、情感目标和______。

根据《国家赔偿法》的规定，下列关于国家赔偿的方式说法错误的是()。

下列选项中，不是国务院组成人员的是()。

在下面关于数据表视图与查询关系的说法中，错误的是()。

#include＜stdio．h＞voidf(inty，intx){y=y+X；x=x+y；}main(){intx=2，y=4；f(y，＆x)；printf("%d%d\n"，