某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后,委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的

admin2012-01-08 68

问题某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后,委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同,收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同;成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

选项

答案1.首先明确以下内容。 ①估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同。 ②净收益指房地产对应净收益,即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分。 ③净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等,包含了正常的商业利润等。 2.收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命,还要考虑土地使用年限(当土地使用终止年限短于建筑物寿命终止年限)。 3.估价采用的成本应为估价时点的社会平均(客观)成本(或者实际成本是历史的,也不一定是社会平均(客观)成本)。

解析

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在新建商品房销售代理中，房地产经纪机构应准备的销售资料包括：()。

房地产经纪机构转让经纪业务需要经过：()。

减少合同纠纷的措施不包括：()。

关于房地产登记手续代办的说法，错误的是：()。

承担违约责任的方式主要有()。

拍卖的特征有()。

建设工程抵押应符合条件:投入开发建设的资金达到工程建设总投资的()%以上。

拍卖程序主要包括接受拍卖委托、拍卖房地产标的的调查与确认、接受委托并签订委托拍卖合同书、()。

下列有关DSA的适应证，错误的是

下列哪项不宜用三棱针治疗()

有四个自然数A、B、C、D，它们的和不超过400，并且A除以B商是5余5，A除以C商是6余6，A除以D商是7余7。那么，这四个自然数的和是()。

下列关于可撤销民事行为被撤销后的结果的论述中，正确的包括(　　)。

金融市场最主要、最基本的功能是()。

下列柴科夫斯基的作品中，与其他三项类型不同的是()。

公布危化品分布区域，应成制度自觉。危化品关乎每个人的生命安全，每个人都不能置之度外，须时刻保持_之心，_危化品事故就会冷不防地偷袭一下。依次填入画横线部分最恰当的一项是()。

Supposeyoureallylikethejobyou’vejustinterviewedforinacompany.Writealettertothepersonnelmanagerto1)re-e

RichDiseasesinPoorCountriesNon-communicablediseasesusedtobearich-worldproblem.Atthattime,peopleinpoorcount

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建设工程抵押应符合条件:投入开发建设的资金达到工程建设总投资的()%以上。

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下列有关DSA的适应证，错误的是

下列哪项不宜用三棱针治疗()

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下列关于可撤销民事行为被撤销后的结果的论述中，正确的包括( )。

金融市场最主要、最基本的功能是()。

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下列关于可撤销民事行为被撤销后的结果的论述中，正确的包括(　　)。

公布危化品分布区域，应成制度自觉。危化品关乎每个人的生命安全，每个人都不能置之度外，须时刻保持_之心，_危化品事故就会冷不防地偷袭一下。依次填入画横线部分最恰当的一项是()。