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某企业有一在建工程,于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积 10000m2,土地使用权年限为2003年10月1日~2043年9月30日,规划容积率为5。1~4层规划为商业,建筑面积为2万m2;5~20层规划为写字楼,建筑面积为3万m2
某企业有一在建工程,于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积 10000m2,土地使用权年限为2003年10月1日~2043年9月30日,规划容积率为5。1~4层规划为商业,建筑面积为2万m2;5~20层规划为写字楼,建筑面积为3万m2
admin
2009-03-28
77
问题
某企业有一在建工程,于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积 10000m
2
,土地使用权年限为2003年10月1日~2043年9月30日,规划容积率为5。1~4层规划为商业,建筑面积为2万m
2
;5~20层规划为写字楼,建筑面积为3万m
2
。项目总开发成本为 3000元/m
2
,管理费用为开发成本的5%,项目建成后,商业用于经营,写字楼全部出售。经调查,有关数据如下:
(1) 项目2004年6月动工,2005年10月1日已完成了30%的工程量,实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%,预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。
(2) 该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m
2
,销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年末时售出。
(3) 商业主体建成后,还需投入2000元/m
2
的装修费,装修期为一年,装修费均匀投入,预计年经营收入为3亿元,包括税、经营成本等在内的支出占营业收入的75%,合理商业利润为年经营收入的10%。
(4) 2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续,获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。
(5) 项目折现率为10%,商业物业报酬率为12%。
(6) 转让在建工程时,受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。
试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。
选项
答案
(1)根据题意,该在建工程土地面积1万m
2
,土地使用权年限为2003年10月1日至2043年9月30日,规划容积率为5,允许建筑面积为5万m
2
,其中1~4层为商业用房2万m
2
,5~20层为写字楼3万m
2
。项目总开发成本为3000元/m
2
,管理费用为开发成本的5%,即150元/m
2
,两项相加之和为3150元/m
2
。项目2004年6月动工,至估价时点2005年10月1日,已完成了全部工作量的30%,实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%,即5万×3150×30%=4725万元,假定费用是均匀投入,即在2003年10月1日与2005年10月1日的中间点投入,.可视作2004年10月1日一次性投入,折现率为10%。工程的其余部分,应追加投资为5万×3150×70%=11025万元,在以后的24个月中投入,可视作2006年10月1日一次性投入11025万元。 (2) 该项工程在估价时点(2005年10月1日)后24个月即可竣工,即2007年10月1日可完成全部工程。写字楼在建成后一年末即2008年10月1日可以全部售出,售价为8000元/m
2
,写字楼销售面积为3万m
2
,销售税费为售价的6%,写字楼的净销售收入为:8000×3万×(1-6%)=22560万元。 (3) 商场部分还需投入2000元/m
2
的装修费,装修期一年,在期间(2007年10月1日~2008年10月1日)均匀投入,可视作在2008年3月31日一次性投入装修费用2万×2000=4000万元。 (4) 商场年经营收入(毛)为3亿元,包括税、经营成本在内的支出为营业收入的75%,年净经营收入为3亿元×(1-75%)=7500万元/年,收益年份应自2009年10月1日至2043年10月 1日(严格一点说是9月30日)共35年,按商业物业报酬率12%,折算至估价时点(2005年10月1日)的全部年经营收入的现值为: [*] (5) 2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款,获得5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款,从贷款后半年开始第1次还款,每隔半年还款1次,共需还款10次,每次的等额本息还款额应为: [*] 在此工程转让前已还贷两次,即2005年4月1日和2005年10月1日两次,而自2006年4月1日起共有8次还贷债务需由受让方归还,从2006年4月1日起每半年还款一次,至2009年10月1日止。 依上述资料,可作本题之现金流量图。 [*] (6) 综上所述,此时可用假设开发法求取在建工程(带抵押债务)转让的合理交易价格: [*] 在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费 ①续建完成后的房地产价值(以2005年10月1日为估价时点)=16949.66+46067.83=63017.49(万元) ②续建成本=[*] ③管理费用 已在上述11025万元中包括。 ④投资利息 从2006年4月1日起每隔半年需归还贷款本息586.15万元,至2009年10月1日止共八次,折算到2005年10月1日共计:[*] ⑤销售费用、销售税费已在上述销售收入、租金收入中扣除。 ⑥续建投资利润已在上述续建完成后的房地产价值中包含。 ⑦买方购买在建工程应负担的税费为受让价格的3%,设受让价格即为评估的合理交易价格为 V,则税费为3%V。 ⑧于是得到:在建工程合理交易价格V=63017.49-13174.67-4114.59-3%V,V=44396.34 (万元) 所以,此宗带抵押债务转让的在建工程合理交易价格为44396.34万元。
解析
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房地产估价理论与方法
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