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  3. 案情：A房地产公司(下称A公司)与B建筑公司(下称B公司)达成一项协议。由B公司为A公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额6000万元，8个月交工，任何一方违约，按合同总标的额20％支付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金，A公司用其建设用地使用权作抵押

案情：A房地产公司(下称A公司)与B建筑公司(下称B公司)达成一项协议。由B公司为A公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额6000万元，8个月交工，任何一方违约，按合同总标的额20％支付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金，A公司用其建设用地使用权作抵押

admin2014-12-09  27
问题 案情：A房地产公司(下称A公司)与B建筑公司(下称B公司)达成一项协议。由B公司为A公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额6000万元，8个月交工，任何一方违约，按合同总标的额20％支付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金，A公司用其建设用地使用权作抵押向甲银行贷款3000万元，乙公司为此笔贷款承担保证责任．但对保证方式未作约定。
    B公司未经A公司同意，将部分施工任务交给丙建筑公司施工，该公司由张、李、王三人合伙出资组成。施工中，工人刘某不慎掉落手中的砖头，将路过工地的行人陈某砸成重伤，花去医药费5000元。
    A公司在施工开始后即进行商品房预售。丁某购买了1号楼101号房屋，预交了5万元房款．约定该笔款项作为定金。但不久，A公司又与汪某签订了一份合同，将上述房屋卖给了汪某，并在房屋竣工后将该房的产权证办理给了汪某。汪某不知该房已经卖给丁某的事实。
    汪某入住后，全家人出现皮肤瘙痒、流泪、头晕目眩等不适。经检测，发现室内甲醛等化学指标严重超标。但购房合同中未对化学指标作明确约定。
    因A公司不能偿还甲银行贷款，甲银行欲对A公司开发的商品房行使抵押权。
    问题：
丁某在得知房屋卖给汪某后，向法院提起诉讼，要求A公司履行合同交付房屋。其主张应否得到支持?为什么?
选项
答案不能得到支持，因为汪某已经取得商品房的所有权，不动产以登记作为物权变动的依摇。
解析 ①《商品房买卖合同解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”同时根据《物权法》第15条确立的区分原则，A公司虽然没有给丁某办理过户登记，不因此影响A公司与丁某房屋买卖合同的效力。据此，A公司与丁某的房屋买卖合同有效。②《合同法》第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”该条规定了实际履行。虽然A公司与丁某之间的房屋买卖合同有效，丁某享有请求A公司交付房屋并办理过户登记的债权，但是，由于A公司一房数卖，又将房屋出卖给汪某，且向汪某交付房屋并办理了过户登记。同时由于1号楼101号房屋属于特定物，A公司向丁某履行交房且办理过户登记的法律义务就构成履行不能(法律不能、主观不能、嗣后不能)，根据《合同法》第110条，丁某不能请求A公司实际履行交付房屋的义务，只能主张双倍返还定金或赔偿损失(包括已付房款双倍的惩罚性赔偿)等违约责任。
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