2. 工程
  3. 某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。 下面是估价调查所获得的其他资料： 征地补偿资料：该

某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。 下面是估价调查所获得的其他资料： 征地补偿资料：该

admin2014-04-04  34
问题 某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。
下面是估价调查所获得的其他资料：
征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。
征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4％征收；耕地占用税，按5元／平方米征收；耕地开垦费，按10元／平方米计收。
土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元／平方米。
假定土地开发周期为1．5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15％，年贷款利率为8％，土地还原率为6％，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120％，请根据上述资料计算土地单价。
选项
答案1．解题思路与方法选用 根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资 料，适宜选用成本逼近法进行评估。 2．解题步骤 (1)计算土地取得费及税费 土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为： a.最高补偿标准：2000×30／666．67=60000／666．67=90(元／平方米) b．青苗补偿及地上物补偿：2000／666．67=3．0(元／平方米) c．征地费合计：90＋3．0=93.0(元／平方米) d．征地管理费：93．0×4％=3．72(元／平方米) e.耕地占用税：5元/平方米 f．耕地开垦费：10元／平方米 g．土地取得费及税费=93．0+3．72+5+10=111．72(元／平方米) (2)土地开发费 土地开发费=90元／平方米 (3)投资利息 投资利息=111．72×[(1+8％)l.5－1]+90×[(1+8％)0.75－1] =19．02(元／平方米) (4)投资利润 投资利润=(111．72+90)×15％=30．26(元／平方米) (5)计算土地成本价格 成本价格=111．72+90+19．02+30．26=251．0(元／平方米) (6)计算土地增值 根据题意，这里土地增值率取20％，则： 土地增值=251×20％=50．2(元／平方米) (7)计算全开发区土地单位面积地价 全开发区土地单位面积地价：251．0+50．2=301．2(元/平方米) (8)计算可出让土地单位面积地价 可出让土地单位面积地价：301．2÷80％=376．5(元／平方米) 即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376．5元／平方米。
解析
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