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某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水,场地平整),可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%,土地出让年限为50年。 下面是估价调查所获得的其他资料: 征地补偿资料:该
某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水,场地平整),可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%,土地出让年限为50年。 下面是估价调查所获得的其他资料: 征地补偿资料:该
admin
2014-04-04
25
问题
某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水,场地平整),可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%,土地出让年限为50年。
下面是估价调查所获得的其他资料:
征地补偿资料:该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元,根据当地规定,征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值,青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。
征地过程中发生的相关税费:征地管理费,按照征地费总额的4%征收;耕地占用税,按5元/平方米征收;耕地开垦费,按10元/平方米计收。
土地开发成本及费用:开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元/平方米。
假定土地开发周期为1.5年,开发费在开发周期内均匀投入;开发的投资回报率为15%,年贷款利率为8%,土地还原率为6%,50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%,请根据上述资料计算土地单价。
选项
答案
1.解题思路与方法选用 根据题意,估价对象为新开发土地,且已给定征地成本、土地开发费用等资 料,适宜选用成本逼近法进行评估。 2.解题步骤 (1)计算土地取得费及税费 土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍,即为: a.最高补偿标准:2000×30/666.67=60000/666.67=90(元/平方米) b.青苗补偿及地上物补偿:2000/666.67=3.0(元/平方米) c.征地费合计:90+3.0=93.0(元/平方米) d.征地管理费:93.0×4%=3.72(元/平方米) e.耕地占用税:5元/平方米 f.耕地开垦费:10元/平方米 g.土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72(元/平方米) (2)土地开发费 土地开发费=90元/平方米 (3)投资利息 投资利息=111.72×[(1+8%)
l.5
-1]+90×[(1+8%)
0.75
-1] =19.02(元/平方米) (4)投资利润 投资利润=(111.72+90)×15%=30.26(元/平方米) (5)计算土地成本价格 成本价格=111.72+90+19.02+30.26=251.0(元/平方米) (6)计算土地增值 根据题意,这里土地增值率取20%,则: 土地增值=251×20%=50.2(元/平方米) (7)计算全开发区土地单位面积地价 全开发区土地单位面积地价:251.0+50.2=301.2(元/平方米) (8)计算可出让土地单位面积地价 可出让土地单位面积地价:301.2÷80%=376.5(元/平方米) 即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元/平方米。
解析
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土地估价实务基础题库土地估价师分类
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