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某土地估价机构接受委托,对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该宗地面积为100亩,红线内外均已达到“五通一平”开发程度,征收前的地类为水田和旱地。估价师在进行现场勘察和市场调查后,得到了4个交易实例(宗地A、B、C、D),整理后见下表。
某土地估价机构接受委托,对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该宗地面积为100亩,红线内外均已达到“五通一平”开发程度,征收前的地类为水田和旱地。估价师在进行现场勘察和市场调查后,得到了4个交易实例(宗地A、B、C、D),整理后见下表。
admin
2014-04-04
65
问题
某土地估价机构接受委托,对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该宗地面积为100亩,红线内外均已达到“五通一平”开发程度,征收前的地类为水田和旱地。估价师在进行现场勘察和市场调查后,得到了4个交易实例(宗地A、B、C、D),整理后见下表。
此外,估价师还获取了以下资料和信息。
(1)根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果,从2003年5月至2006年12月,工业用地价格指数每月平均上涨0.5个百分点。
(2)如果与拍卖交易方式相比,招标和协议方式成交价格分别低3%和5%。
(3)以待估宗地距区域中心距离为基准,其他宗地距区域中心距离每增加(或减少)1km,价格对比指数减少(或增加)2%。
(4)以待估宗地距火车货运站距离为基准,其他宗地距火车货运站距离每增加(或减少) 1km,价格对比指数减少(或增加)1%。
(5)以宗地外达到“五通”的开发费用为基准,每增加(或减少)“一通”,价格对比指数增加 (或减少)2%。
(6)假定产业集聚度分为低、较低、一般、较高、高5个等级,以待估宗地为基准,其他宗地产业集聚度每上升(或下降)一个等级,价格对比指数上升(或下降)1%。
(7)假定环境优劣度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级,以待估宗地为基准,其他宗地环境优劣度每上升(或下降)一个等级,价格对比指数上升(或下降) 2%。
(8)宗地面积对土地价格的影响程度不显著,忽略。
(9)假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级,以待估价宗地为基准,其他宗地每上升(或下降)一个等级,价格对比指数上升(或下降)2%。
(10)以待估宗地为基准,其他宗地容积率与其相比每增加(或减少)0.1,其价格对比指数增加(或减少)0.5%。
(11)该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地的规定,土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准,无论有无,青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算。
(12)征地过程中发生的相关税费包括:征地管理费,按照征地费总额的4%征收;耕地占用税,按5元/m
2
征收;征地开垦费,按10元/m
2
计收。
(13)该区域土地开发程度达到“五通一平”时,其开发费用平均为150元/m
2
;假定土地开发周期为2年,开发费在开发周期内均匀投入,投资回报率为15%,根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%,年贷款利息率为6.57%,土地还原利率为 6%。 请根据上述资料和素材完成如下任务。
1.假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为100,将上述交易实例与待估宗地进行比较,补充完成如下“因素条件价格对比指数表”。
2.根据上述资料,以及完成的“因素条件价格对比指数表”中的有关信息选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价(提示:如果采用市场比较法,区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式,比准价格的确定采用简单算术平均法;估价最后结果确定时,两种方法的结果权重均取0.5)。
选项
答案
方法选择 市场比较法和成本逼近法。 2.解题思路 “因素条件价格对比指数表”部分,根据条件比较确定指数;地价计算部分先分别用市场比较法和成本逼近法求出单位地价,然后综合计算确定单位地价。 3.计算过程 1)编制“因素条件价格对比指数表”中有关信息,如下表所示。 [*] 2)市场比较法 由于D宗地交易期日与待估宗地的估价期日相差超过三年,排除。 [*] 待估宗地单价=(467.02+459.38+481.26)/3=469.22(元/m
2
) 或:待估宗地单价=(478.69+459.38+481.26)/3=473.11(元/m
2
) 3)成本逼近法 (1)取得费。 土地补偿费、安置补偿费=2000×30/666.67=90(元/m
2
) 青苗及地上物补助费=2000/666.67=3(元/m
2
) (2)税费。 征地管理费=(90+3)×4%=3.72(元/m
2
) 耕地占用税=5元/m
2
耕地开垦费=10元/m
2
(3)开发费。 土地开发费=150元/m
2
(4)利息。 利息=(土地取得费+税费)×[(1+利息率)
2
-1)+土地开发费×[(1+利息率)
1
-1]=(93+18.72)×[(1+6.57%)
2
-1)+150×[(1+6.57%)
1
-1]=25.02(元/m
2
) (5)利润。 利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×15%=(93+150+18.72)×15%=39.26(元/m
2
) (6)增值。 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×30%=(93+150+18.72+25.02+39.26)×30%=97.80(元/m
2
) (7)无限年期单价。 无限年期单价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益=93+150+18.72+25.02+39.26+97.80=423.80(元/m
2
) (8)有限年期单价。 年期修正系数=[1-1/(1+6%)
50
]=0.9457 有限年期单价=无限年期单价×年期修正系数=423.80×0.9457=400.79(元/m
2
) 4)评估宗地价格 评估价格=市场比较法评估单价×权重+成本逼近法评估单价×权重=469.22×0.5+400.79×0.5=435(元/m
2
) 或:评估价格=市场比较法评估单价×权重+成本逼近法评估单价×权重=473.11×0.5+400.79×0.5=437(元/m
2
)
解析
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土地估价实务基础题库土地估价师分类
0
土地估价实务基础
土地估价师
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