2. 工程
  3. 某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该宗地面积为100亩，红线内外均已达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在进行现场勘察和市场调查后，得到了4个交易实例(宗地A、B、C、D)，整理后见下表。

某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该宗地面积为100亩，红线内外均已达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在进行现场勘察和市场调查后，得到了4个交易实例(宗地A、B、C、D)，整理后见下表。

admin2014-04-04  27
问题 某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该宗地面积为100亩，红线内外均已达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在进行现场勘察和市场调查后，得到了4个交易实例(宗地A、B、C、D)，整理后见下表。
   
   此外，估价师还获取了以下资料和信息。
   (1)根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2003年5月至2006年12月，工业用地价格指数每月平均上涨0.5个百分点。
   (2)如果与拍卖交易方式相比，招标和协议方式成交价格分别低3%和5%。
   (3)以待估宗地距区域中心距离为基准，其他宗地距区域中心距离每增加(或减少)1km，价格对比指数减少(或增加)2%。
   (4)以待估宗地距火车货运站距离为基准，其他宗地距火车货运站距离每增加(或减少) 1km，价格对比指数减少(或增加)1%。
   (5)以宗地外达到“五通”的开发费用为基准，每增加(或减少)“一通”，价格对比指数增加 (或减少)2%。
   (6)假定产业集聚度分为低、较低、一般、较高、高5个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)1%。
   (7)假定环境优劣度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降) 2%。
   (8)宗地面积对土地价格的影响程度不显著，忽略。
   (9)假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%。
   (10)以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加(或减少)0.1，其价格对比指数增加(或减少)0.5%。
   (11)该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算。
   (12)征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；征地开垦费，按10元/m2计收。
   (13)该区域土地开发程度达到“五通一平”时，其开发费用平均为150元/m2；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，投资回报率为15%，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%，年贷款利息率为6.57%，土地还原利率为 6%。 请根据上述资料和素材完成如下任务。
   1．假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为100，将上述交易实例与待估宗地进行比较，补充完成如下“因素条件价格对比指数表”。
   
   2．根据上述资料，以及完成的“因素条件价格对比指数表”中的有关信息选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价(提示：如果采用市场比较法，区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式，比准价格的确定采用简单算术平均法；估价最后结果确定时，两种方法的结果权重均取0.5)。
选项
答案方法选择 市场比较法和成本逼近法。 2．解题思路 “因素条件价格对比指数表”部分，根据条件比较确定指数；地价计算部分先分别用市场比较法和成本逼近法求出单位地价，然后综合计算确定单位地价。 3．计算过程 1)编制“因素条件价格对比指数表”中有关信息，如下表所示。 [*] 2)市场比较法 由于D宗地交易期日与待估宗地的估价期日相差超过三年，排除。 [*] 待估宗地单价=(467.02+459.38+481.26)/3=469.22(元/m2) 或：待估宗地单价=(478.69+459.38+481.26)/3=473.11(元/m2) 3)成本逼近法 (1)取得费。 土地补偿费、安置补偿费=2000×30/666.67=90(元/m2) 青苗及地上物补助费=2000/666.67=3(元/m2) (2)税费。 征地管理费=(90+3)×4%=3.72(元/m2) 耕地占用税=5元/m2 耕地开垦费=10元/m2 (3)开发费。 土地开发费=150元/m2 (4)利息。 利息=(土地取得费+税费)×[(1+利息率)2-1)+土地开发费×[(1+利息率)1-1]=(93+18.72)×[(1+6.57%)2-1)+150×[(1+6.57%)1-1]=25.02(元/m2) (5)利润。 利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×15%=(93+150+18.72)×15%=39.26(元/m2) (6)增值。 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×30%=(93+150+18.72+25.02+39.26)×30%=97.80(元/m2) (7)无限年期单价。 无限年期单价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益=93+150+18.72+25.02+39.26+97.80=423.80(元/m2) (8)有限年期单价。 年期修正系数=[1-1/(1+6%)50]=0.9457 有限年期单价=无限年期单价×年期修正系数=423.80×0.9457=400.79(元/m2) 4)评估宗地价格 评估价格=市场比较法评估单价×权重+成本逼近法评估单价×权重=469.22×0.5+400.79×0.5=435(元/m2) 或：评估价格=市场比较法评估单价×权重+成本逼近法评估单价×权重=473.11×0.5+400.79×0.5=437(元/m2)
解析
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