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某宗土地面积为1.2公顷，已完成“七通一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安
某宗土地面积为1.2公顷，已完成“七通一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安
admin
2013-11-04
70
问题
某宗土地面积为1.2公顷，已完成“七通一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排 (见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
根据市场调查，有关数据如下：
(1) 该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m
2
，销售税费为销售价格 6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m
2
(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
(2) 同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m
2
，写字楼2800元/m
2
，管理费用为开发成本的5%。
(3) 除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
(4) 目前，此类项目折现率为10%。
(5) 为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
选项
答案
第一种 (1) 项目总建筑面积 1.2×10000×2.5＝30000(m
2
) 其中，住宅楼总建筑面积15000m
2
，写字楼总建筑面积15000m
2
(2) 房地产开发项目总价值及折现值 1)住宅楼价值：5000×15000＝7500(万元) 住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值： 7500/(1+10%)3＝5634.86(万元) 2)写字楼价值 ①字楼年租金收入＝120×15000×70%×(1-20%)×12＝1209.6(万元) ②写字楼押金：1209.6×30%＝362.88(万元) ③写字楼押金运用年收益：362.88×3%＝10.89(万元) ④有关税费和经营管理费用：1209.6×30%＝362.88(万元) ⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88＝857.61(万元) ⑥写字楼价值：[*] ⑦写字楼折现到第1年末折现值＝8478.86/(1+l0%)3＝6370.29(万元) 3)项目总价值折现值：5634.86+6370.29＝12005.15(万元) (3) 项目开发成本、管理费用及其折现值 ①住宅楼部分：1800×15000×(1+5%)＝2835(万元) 写字楼部分：2800×15000×(1+5%)＝4410(万元) ②住宅楼开发成本及管理费折现值： 2835×[0.5/(1+10%)0.5+0.5/(1+10%)1.5]＝2580.13(万元) ③写字楼开发成本及管理费用折现值： 4410×[0.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5]＝3648.76(万元) ④项目开发成本及管理费用折现值： 2580.13+3648.76＝6228.89(万元) (4)住宅楼销售税费及折现值 ①住宅楼销售税费：7500×6%＝450(万元) ②住宅楼销售税费折现值：450/(1+10%)3＝338.09(万元) (5) 所能支付的最高土地价格 ＝(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)÷(1+3%) ＝(12005.15-338.09-6228.89)÷(1+3%) ＝5279.78(万元) 第二种 (1) 项目总建筑面积 2×10000×2.5＝30000(m
2
) 其中，住宅楼总建筑面积15000m
2
，写字楼总建筑面积15000m
2
(2) 房地产开发项目总价值及折现值 1)住宅楼价值：5000×15000＝7500(万元) 2)写字楼价值 ①字楼年租金收入＝120×15000×70%×(1-20%)×12＝1209.6(万元) ②写字楼押金：1209.6×30%＝362.88(万元) ③写字楼押金运用年收益：362.88×3%＝10.89(万元) ④有关税费和经营管理费用：1209.6×30%＝362.88(万元) ⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88＝857.61(万元) ⑥写字楼价值：[*] ＝8478.86(万元) 3)项目总价值折现值：7500+8478.86＝15978.86(万元) (3) 项目开发成本、管理费用及其折现值 ①住宅楼部分：1800×15000×(1+5%)＝2835(万元) 写字楼部分：2800×15000×(1+5%)＝4410(万元) ②住宅楼开发成本及管理费折现值： 2835×[0.5×(1+10%)2.5+0.5×(1+10%)1.5]＝3434.25(万元) ③写字楼开发成本及管理费用折现值： 4410×[0.5×(1+10%)1.5+0.5×(1+10%)0.5]＝4856.51(万元) ④项目开发成本及管理费用折现值： 3434.25+4856.51＝8290.76(万元) (4) 住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费7500×6%＝450(万元) (5) 所能支付的最高土地价格 ①第4年末地价＝(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用) ＝15978.86-450-8290.76 ＝7238.1(万元) ②贴现：7238.1÷(1+l0%)3＝5438.09(万元) ③地价款＝5438.09÷(1+3%)＝5279.70(万元) 因此，本题答案为5279.78万元或5279.70万元。
解析
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