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  3. 某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为 20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊

某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为 20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊

admin2012-08-25  66
问题 某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为
20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。
上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2．0～3．5。

市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行估，请问：
    (1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估?
    (2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料?
选项
答案(1)估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估： 1)确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。 2)拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等。 3)资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等。 4)相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。 5)按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格。 6)试算价格调整，确定最后估价结果。 7)撰写土地估价报告书。 8)将土地估价报告提交给委托方。 (2)由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。 收集的资料包括： 1)收益还原法应收集以下资料： ①开发后的房地产出租收益。 ②房地产出租费用及有关税费等。 ③房屋重置成本。 ④土地还原率、房屋还原率等参数。 ⑤当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。 2)市场比较法应收集以下资料： ①三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等条件的比较实例。 ②土地还原率等参数。 ③当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。 3)基准地价系数修正法应收集以下资料： ①当地基准地价及修正体系。 ②待估宗地所在土地级别。 ③土地还原率等参数。 ④当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。 4)剩余法应收集以下资料： ①开发后的不动产市场售价。 ②开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用。 ③土地还原率、年贷款利率等参数。 ④当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
解析
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