某工业生产企业委托评估机构对其自用的办公用房(含办公楼和土地)进行抵押评估，评估基准日为2020年6月30日，评估对象基本情况，土地面积2200平方米，于2012年6月30日通过出让方式获得：房屋建筑面积为7700平方米，于2014年6月30日竣工投入使用

admin2022-12-30 38

问题某工业生产企业委托评估机构对其自用的办公用房(含办公楼和土地)进行抵押评估，评估基准日为2020年6月30日，评估对象基本情况，土地面积2200平方米，于2012年6月30日通过出让方式获得：房屋建筑面积为7700平方米，于2014年6月30日竣工投入使用，采用房地分估模式进行评估，其中对土地采用基准地价系数修正法评估，评估单价为1200元／m²，对建筑物采用重置成本进行评估，评估人员收集到该办公用房部分费用项目的竣工决算价人工费980元／m²，材料费2030元／m²，施工机具使用费490元／m²(均不含增值税)；收集到评估基准日与该办公房类似的典型案例的完整决算资料，通过对典型工程案例决算调整，测出该办公用房评估基准日三项费用变化为：人工费是原决算价的1．2，材料费是原决算价的1．15，施工机具使用费是原决算价的1．02，并以此作为评估取值依据。
　评估基准日建筑安装工程费的计算过程，方法及部分费率取值依据如下：
　

　评估计算得到建设前期及其它费用和利息合计450元／m²，拟采用寿命法成新率和打分法成新率加权平均的方式确定综合成新率，寿命法权重系数取0．4，打分法权重系数取0．6，打分法确定的成新率为85％，分析确定的尚可使用年限为42年。
　要求：
计算综合成新率，计算抵押用自用办公房的评估价值(不含增值税，按万元取整)。
　(注：办公房的评估价值=土地使用权价格+房屋建筑物评估值)

选项

答案寿命法成新率=尚可使用年限／(尚可使用年限+已使用年限)=42／(42+6)=0．875=87．5％　综合成新率=寿命法成新率×权数+打分法成新率×权数=87．5％×0．4+85％×0．6=86％　房屋建筑物评估值=单位面积重置成本×建筑面积×成新率=5861／10000×7700×86％=3881(万元) 　土地使用权价格=1200×2200=2640000(元)=264(万元) 　办公房的评估价值=土地使用权价格+房屋建筑物评估值=264+3881=4145(万元)

解析

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