2. 工程
  3. 某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5．5，建筑覆盖率为60％，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造费用为3500元／m2，专业人员费用为建造费用预算的8％

某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5．5，建筑覆盖率为60％，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造费用为3500元／m2，专业人员费用为建造费用预算的8％

admin2010-08-08  47
问题 某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5．5，建筑覆盖率为60％，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造费用为3500元／m2，专业人员费用为建造费用预算的8％，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用；建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3．5％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0．5％、3．0％和m6．5％，预计建成后售价为12000元／m2。项目开发周期为3年，建设期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为120，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％。
问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？
选项
答案(1)项目总开发价值 ①项目建筑面积：4000m2×5．5=22000m2 ②标准层每层建筑面积：[22000一4000×(1一60％)×4]m2／l0=1560m2 ③项目总销售收入：22000m2×12000元／m2=26400万元 ④销售税费：26400万元×3．0％=792万元 ⑤项目总开发价值：(26400一792)万元=25608万元 (2)项目总开发成本 ①土地费用：5000万元 ②建造费用：22000m2×3500元／m2=7700万元 ③专业人员费用(建筑师、结构／造价／机电／监理工程师等费用)；7700万元×8％=616万元 ④其他工程费：460万元 ⑤管理费用：(5000+7700+616+460)万元×3．0％=413．28万元 ⑥财务费用 a．土地费用利息：7700万元×[(1+10％／4)3×4一1]=2655．64万元 b．建造费用／专业人员费用／其他工程费／管理费用利息：(7700+616+460+413．28)×[(1+10％／4)(2／2)×4-1]万元=953．97万元 c．融资费用：(2655．64+953．97)万元×10％=360．96万元 d．财务费用总计：(2655．64+953．97+360．96)万元=3970．57万元 ⑦市场推广及销售代理费用：26400×(0．5％+3．0％+6．5％)万元=2640万元 ⑧项目总开发成本：(5000+7700+616+460+413．28+3970．57+2640)万元=20799．85万元 (3)开发利润：(25608一20799．85)万元=4808．15万元 (4)成本利润率：4808．15／20799．85×100％=23．12％
解析
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