2. 司法
  3. 2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”1万元，该款于双方签订商品房预售合同时

2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”1万元，该款于双方签订商品房预售合同时

admin2014-02-21  27
问题 2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”1万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后7日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。请回答下面三题。(2010—卷一—95～97，任)     
公司主张，双方在签订《预售商品房认购书》时，公司尚未取得商品房预售许可证，故该《认购书》无效，以此为基础订立的商品房预售合同也应无效。对此，下列判断正确的是：
选项 A、法律规定，取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一   
B、《预售商品房认购书》不是商品房预售合同，不以取得商品房销售许可证为条件   
C、双方签订商品房预售合同时，公司已具备商品房预售的法定条件，该合同有效   
D、因施工进度及竣工交付日期变化的，房屋可另售他人   
答案A,B,C
解析 本题考查商品房预售制度、预售商品房认购书和商品房预售合同。《城市房地产管理法》第45条规定：商品房预售，应当符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。根据该条第1款第(4)项规定，商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。所以，A选项符合法律规定，当选。
《预售商品房认购书》是商品房预售合同的预约合同，《预售商品房认购书》功能在于预约条件成就时，当事人应当签订商品房预售合同；取得商品房销售许可证是签订商品房预售合同的条件而不是《预售商品房认购书》的必备条件，认购书虽可以作为独立合同，但其生效不以预售人取得预售许可证为条件，故B项正确，当选。   
本案中，双方签订商品房预售合同时，某房地产开发公司已经取得商品房预售许可证，具备了商品房预售的法定条件，C项正确，当选。   
根据《合同法》第60条第1款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，即使因施工进度及竣工交付日期变化的，房地产开发公司也应当按照合同约定履行义务，不得将房屋另售他人。房地产开发公司如不按照合同约定交付房屋，就构成了违约，D项错误，不当选。本题答案为A、B、C。     
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