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现有一宗地,占地面积为100平方米,1999年11月通过出让方式取得土地使用权,使用年期为50年。2001年11月建成一房屋,该房屋建筑面积为250平方米,现全部用于出租。根据以下资料,评估该宗土地2004年11月的价格。 (1)该房屋用于出租,每年
现有一宗地,占地面积为100平方米,1999年11月通过出让方式取得土地使用权,使用年期为50年。2001年11月建成一房屋,该房屋建筑面积为250平方米,现全部用于出租。根据以下资料,评估该宗土地2004年11月的价格。 (1)该房屋用于出租,每年
admin
2009-04-28
64
问题
现有一宗地,占地面积为100平方米,1999年11月通过出让方式取得土地使用权,使用年期为50年。2001年11月建成一房屋,该房屋建筑面积为250平方米,现全部用于出租。根据以下资料,评估该宗土地2004年11月的价格。
(1)该房屋用于出租,每年收取押金6万元,平均每月租金收入为4万元,平均每月总运营费用为2万元;
(2)该房屋耐用年限为50年,目前的重置价格为每建筑平方米6000元,假设残值率为0;
(3)押金收益率为9%;
(4)土地还原利率为6%,建筑物还原利率为8%。
选项
答案
该宗土地有收益,适合运用收益法进行评估。 (1)计算该不动产总收益: 年租金收益=4×12=48(万元) 年押金收益=6×9%=0.54(万元) 年总收益=48+0.54=48.54(万元) (2)计算该不动产的年总运营费用: 年总运营费用=2×12=24(万元) (3)计算该房地产的年净收益: 房地产年净收益=48.54-24=24.54(万元) (4)建筑物现值采用成本法测算,房屋的建成比土地使用权晚两年,因此,房屋的使用年限为48年。 建筑物现值=6000×250×(48-3)/48=140.625万元。 (5)计算该建筑物年净收益: 建筑物年净收益=140.625×8%=11.25(万元) (6)计算该土地年净收益: 土地年净收益=24.54-11.25=13.29(万元) [*]
解析
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土地估价实务基础题库土地估价师分类
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土地估价实务基础
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