某开发商于2009年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。20l0年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为

admin2012-08-25 59

问题某开发商于2009年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。20l0年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内按照对历史情况的补充处理适当调整规划，不作为重新供地批复，开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张：
算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价一原容积率下的总地价
算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价一原合同出让价
算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率一原容积率)×原容积率下的楼面地价
算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率一原容积率)×原合同出让价的楼面地价
最后经过协商并报地价委员会，按照算式l进行补地价。

最后选择“算式1”补交地价款，政府是否按照收益最大化的原则进行决策的?为什么?如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款，请按照地价款从高到低的顺序对上述4个算式进行排列，并简单说明理由。

选项

答案从政府收取地价收益最大化出发，算式优选顺序为：算式4、算式1、算式3、算式2；或优选顺序为：算式1、算式4、算式3、算式2。分析理由： (1)算式4。拍卖成交的合同楼面地价一般远比评估地价要高，当拍卖成交的合同楼面地价高于增加容积后的评估楼面地价时，选用算式4方案最优。 (2)算式1。当拍卖成交的合同楼面地价低于增加容积率后的评估楼面地价时，选用算式1方案最优。 (3)算式3。是原容积率下的评估楼面地价补交，算式3的补交地价比算式4与算式1少，但比算式2多。 (4)算式2。是现容积率下的评估价与拍卖成交的合同价之差，是政府补交地价最少的一种，也有可能会出现负值。

解析

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