某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为1632.5m2，该大楼共三十一层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲租给甲公司十年，所有的装修费用由甲公司独立承担，经

admin2010-06-15 53

问题某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为1632.5m²，该大楼共三十一层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲租给甲公司十年，所有的装修费用由甲公司独立承担，经调查该地区房地产交易活跃，而且该房屋在相当繁华的地区。
该房屋的估价主要技术路线是什么?

选项

答案该房屋的估价的主要技术路线可采用收益法和市场法来评估。 (1) 收益法： ①计算该房地产在租赁期内的净收益，并折现至估价时点； ②计算该房地产在租赁期后的净收益，并折现至估价时点； ③把以上两部分的未来净收益折现值相加，得出委估房地产的现时价值。 (2) 市场法：由于该地区的房地产市场上该类房地产交易活跃、买卖和租赁发生频繁，所以可用市场法来估算。 ①假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出该房地产完全权利下的价值； ②假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出该房地产在估价时点，为某一时间期间内的租赁收益，并把该期间内的净收益折现至估价时点，即为委估房地产在租赁期内的市场净收益现值； ③根据租赁协议，计算房地产在租赁期内的净收益，并折现至估价时点，即为租赁期内已确定的净收益值； ④把房地产完全权利的价值减去租赁期内的市场净收益现值，再加上租赁期内已确定的净收益现值，即为委估房地产的现时价值。

解析

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