2. 工程
  3. 甲公司于2001年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800平方米，经开发于2002年6月建成一座建筑面积38为950平方米的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2006年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地

甲公司于2001年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800平方米，经开发于2002年6月建成一座建筑面积38为950平方米的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2006年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地

admin2011-01-07  45
问题 甲公司于2001年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800平方米，经开发于2002年6月建成一座建筑面积38为950平方米的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2006年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。
    评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元／建筑平方米，管理费支出为租金的5％，年支付各项税金平均为35元／建筑平方米。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。
假定该写字楼建筑物的重置价为1600元／平方米，残值为零，年支出维修费为重置价的2％，年支出保险费为重置价的0．2％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，估价基准日定为2006年6月30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。
选项
答案(一)答题要点及参考答案 1．解题思路与方法选用 估价对象为有收益的房地产，且有客观收益和出租费用等资料，适宜选用收益还原法评估。 2．解题步骤 (1)计算房地年总收益 50×950×12=570000(元) (2)计算年总费用 ①年管理费=50×950×12×5％=28500(元) ②年维修费=1600×950×2％=30400(元) ③年保险费=1600×950×0．2％=3040(元) ④年税金=35×950=33250(元) ⑤年折旧费：1600×950／(50-01)=31020．41(元) ⑥年总费用：①+②+③+④+⑤ =28500+30400+3040+33250+31020 =126210(元) (3)计算建筑物年纯收益 建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率 =(建筑物重置价－年折旧费×已使用年限)×建筑物还原率 =1600×950－31020×4）×8% =111674（元） (4)计算土地年纯收益 土地纯收益=房地总收益－房地总费用－建筑物纯收益 =570000—126210—111674 =332116(元) (5)计算2006年6月的土地价格 土地总价格： [*] P=A/R×[1-1/(1+r)n]=332116/6%×[1-1/(1+6%)45]=513(万元) 土地单位价格：5133129÷800=6416(元／平方米) (6)建筑物现值 建筑物现值=建筑物重置价－年折旧费×已使用年限 =1600×950－31020 ×4 =1395920(元) (7)土地及建筑物一体总价格： 土地及建筑物一体总价格=土地总价+建筑物现值×建筑物面积 =5133129+1395920 =6529049(元)=652(万元) 土地及建筑物一体单价：6529049÷800=8161(元／平方米)
解析
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