2. 司法
  3. 甲公司未取得商铺预售许可证，便与李某签订了《商铺认购书》．约定李某支付认购金即可取得商铺优先认购权，商铺正式认购时甲公司应优先通知李某选购。双方还约定了认购面积和房价，但对楼号、房型未作约定。李某依约支付了认购金。甲公司取得预售许可后，未通知李某前来认购，

甲公司未取得商铺预售许可证，便与李某签订了《商铺认购书》．约定李某支付认购金即可取得商铺优先认购权，商铺正式认购时甲公司应优先通知李某选购。双方还约定了认购面积和房价，但对楼号、房型未作约定。李某依约支付了认购金。甲公司取得预售许可后，未通知李某前来认购，

admin2014-12-09  32
问题 甲公司未取得商铺预售许可证，便与李某签订了《商铺认购书》．约定李某支付认购金即可取得商铺优先认购权，商铺正式认购时甲公司应优先通知李某选购。双方还约定了认购面积和房价，但对楼号、房型未作约定。李某依约支付了认购金。甲公司取得预售许可后，未通知李某前来认购，将商铺售罄。关于《商铺认购书》，下列哪一表述是正确的?(2012年卷三第10题)
选项 A、无效，因甲公司未取得预售许可证即对外销售
B、不成立．因合同内容不完整
C、甲公司未履行通知义务，构成根本违约
D、甲公司须承担继续履行的违约责任
答案C
解析 ①《商品房买卖合同解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据此，A选项错误。②《商品房买卖合同解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定接受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”同时，按照《商品房销售管理办法》第16条的规定，“楼号”和“房型”并非商品房买卖合同的主要内容。据此，B选项错误。③综前所述，甲公司与李某的商品房买卖合同已经成立，甲公司未通知李某认购，甲公司的行为构成违约，并且甲公司将开发的商铺售罄，致使李某订立合同的目的不能实现，甲公司的违约行为构成根本违约，故C选项正确。④《合同法》第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”本题中，甲公司对李某构成违约，应承担违约责任。由于甲公司已将开发的商铺售罄，甲对李某承担实际履行的违约责任在法律上不可能，构成履行不能，李某不能要求甲公司承担实际履行的违约责任。只能主张实际履行之外的其他违约责任。故D选项错误。⑤题外话：《商品房销售管理办法》第16条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。”
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