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  3. 某外商投资企业专门从事房地产开发业务,纳税年度有关经营情况如下: (1)2月1日与当地建设银行签订借款合同一份,合同记载的借款金额为2000万元,借款期限10个月,还款到期日为11月30日。 (2)2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元,购得非耕地

某外商投资企业专门从事房地产开发业务,纳税年度有关经营情况如下: (1)2月1日与当地建设银行签订借款合同一份,合同记载的借款金额为2000万元,借款期限10个月,还款到期日为11月30日。 (2)2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元,购得非耕地

admin2014-02-27  38
问题 某外商投资企业专门从事房地产开发业务,纳税年度有关经营情况如下:
(1)2月1日与当地建设银行签订借款合同一份,合同记载的借款金额为2000万元,借款期限10个月,还款到期日为11月30日。
(2)2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元,购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房,合同记载的土地使用权为60年,2月末办完相关权属证件。
(3)第一期工程(“三通一平”和第一栋写字楼开发)于11月30日竣工,按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米,建筑面积60000平方米。
(4)到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米,全部签了售房合同,每平方米售价0.32万元,共计收入16000万元,按售房合同规定全部款项于12月31日收回,有关土地权证和房产证次年为客户办理。剩下的10000平方米中的7000平方米用于先租后售,11月30日签订租赁合同约定出租时间暂定为一年,租金从12月1日起计算,每月收租金21万元,合同共记载租金252万元,租金每月收一次;另外的3000平方米转为本企业固定资产作办公费用。11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产转账手续,于当日全部交付并从12月1日起使用。
(5)在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元,发生管理费用(不含印花税)900万元(其中交际应酬费80万元)。(说明:计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%)
要求:
(1)计算销售和出租房屋应缴纳的营业税。
(2)计算该房地产开发企业应缴纳的印花税。
(3)计算企业应缴纳的土地增值税。
(4)计算企业应缴纳的企业所得税。(以上计算结果保留两位小数)
选项
答案(1)销售和出租的房屋应缴纳的营业税=16000×5%+21×5%=801.05(万元) (2)应缴纳的印花税=2000×0.05‰+5÷10000+(400+7200)×0.3‰+16000×0.5‰+252×1‰=10.63(万元) (3)应扣除取得土地使用权支付金额=2800×(12000÷40000)×(50000÷60000)=700(万元) 应扣除开发成本金额=400×(12000÷40000)×(50000÷60000)+7200×(50000÷60000)=6100(万元) 应扣除开发费用和其他项目金额=(700+6100)×(10%+20%)=2040(万元) 收入合计=16000万元 扣除项目合计=700+6100+2040+800=9640(万元) 增值额=16000-9640=6360(万元) 增值额占扣除项目金额的比例=6360÷9640×100%=65.98% 适用税率为40%,速算扣除系数为5%。 应纳土地增值税=6360×40%-9640×5%=2062(万元) (4)企业所得税的应税收入总额=16000+21=16021(万元) 所得税前扣除的销售成本=700+6100=6800(万元) 交际应酬费限额=80×60%=48(万元) 应调增32万元。 所得税前应扣除的期间费用=1500+900-32+10.63=2378.63(万元) 所得税前应扣除的税金=801.05+2062=2863.05(万元) 应纳的企业所得税=(16021-6800-2378.63-2863.05)×25%=994.83(万元)
解析
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