2. 工程
  3. 某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m2，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费

某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m2，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费

admin2009-11-16  35
问题 某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m2，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/m2，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用，管理费用等为800元/m2，精装修公寓售价为10000元/m2。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/m2，设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。
选项
答案当项目建成毛坯房情形时的地价： 1) 该项目开发完成后的价值=8000元/m2×5万m2=4亿元 2) 销售税费=4亿元×6%=2400万元 3) 续建成本 ①建安成本、专业费用和管理费=1100元/m2×5万m2×(1+6%)(1+3%)=6004.9万元 ②销售费用=4亿元×3%=1200万元 4) 设地价为X万元，则取得税费=4%X [*] 得：X=22653.32万元 (2) 当项目建成精装修公寓情形时的地价： 1) 该项目开发完成后的价值=10000元/m2×5万m2=5亿元 2) 销售税费=5亿元×6%=3000万元 3) 续建成本 ①建安成本、专业费用和管理费=1100元/m2×5万m2×(1+6%)(1+3%)=6004.9万元 ②装修及其专业费用、管理费用等=800元/m2×5万m2=4000万元 ③销售费用=5亿元×3%=1500万元 4) 设地价为X万元，则取得税费=4%X [*] 得：X=24722.14万元 (3) 当项目建成宾馆情形时的地价： [*] 2) 销售税费=49570万元×6%=2974.2万元 3) 续建成本 ①建安成本、专业费用和管理费=1100元/m2×5万m2×(1+6%)(1+3%)=6004.9万元 ②装修及其专业费用、管理费用等=800元/m2×5万mm2=4000万元 ③购置设施设备费用=200元/mm2×5万mm2=1000万元 ④销售费用=49570万元×3%=1487.1万元 4) 设地价为X万元，则取得税费=4%X [*] 得：X=23843.94万元 将三种开发方式计算出的土地价值进行简单算术平均，得出合理地价为23739.8万元。
解析
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