某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10％。店铺正常月租金为120元／m2，运营费用为租金收入的35％。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8％的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞

admin2016-02-09 38

问题某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m²、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10％。店铺正常月租金为120元／m²，运营费用为租金收入的35％。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8％的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为( )万元。

选项 A、80
B、91．82
C、125．00
D、127．90

答案B

解析本题应说明是按年等额偿还贷款本息而不是按月偿还贷款本息。①抵押贷款资本化率(抵押贷款常数)R_M=Y_M+Y_M／[(1+Y)ⁿ-1]，按年等额偿还贷款本息，则R_M=8％+8％／[(1+8％)¹⁰-1]=14．903％。②购买者要求的税前现金流量=50×10％=5(万元)。③偿还抵押贷款的能力=年净收益-税前现金流量=120×120×12×(1-35％)／10000-5=6．232(万元)。④抵押贷款金额=6．232／14．903％=41．82(万元)。⑤该投资者能接受的最高竟买价格=41．82万元+50万元=91．82万元。

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