估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积5600m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料

admin2013-11-04 28

问题估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m²，建筑总面积5600m²，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65％，月租金为使用面积150元／m²，空置率平均为15％。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4％；经常费每月100万元，房产税为租金的12％，营业税等为6％，报酬率为8％。

选项

答案(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为： [*] (2)计算年总收益=56000m²×65％×150元／m²×12X(1-15％)=5569．2万元。 (3)计算年总费用： ①年家具设备的折旧费=8000万元×(1—4％)／12=640万元； ②年经常费=(100×12)万元=1200万元； ③年房产税=5569．2万元×12％=668．3万元； ④营业税等=5569．2万元×6％=334．15万元。年总费用=(640+1200+668．3+334．1

解析

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