2. 工程
  3. 某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40%，第二

某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40%，第二

admin2021-10-09  60
问题 某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为 120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为8%)
选项
答案(1) 运用成本法计算公式为： 房地产价格＝土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 (2) 求土地的重新取得价格： 因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格： [*] (3)计算建筑物的重新购建价格： ①建安成本＝600万元 ②管理费用＝6003%＝18(万元) ③投资利息＝(600+18)×40%×[(1+6%)4.5-1)+(600+18)×60%×[(1+6%)3.5 -1]＝158(万元) ④销售税费＝90万元 ⑤开发利润＝120万元 建筑物的重新购建价格＝600+18+158+90+120＝9860000(元)＝986(万元) (4)计算建筑物的折旧额： ①门窗、墙面等损坏的折旧额＝8万元 ②装修部分的折旧额＝140×1/5×3＝84(万元) ③设备部分的折旧额＝100×1/10×3＝30(万元) ④长寿命项目的折旧额＝(986-8-140-100)×1/38×3＝58.26(万元) 建筑物的折旧总额＝8+84+30+58.26＝180.26(万元) (5) 该宗房地产的现时价格＝390.94+986-180.26＝1196.68(万元)
解析
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